不動産投資ローンの種類と選び方とは？おすすめのローンや気になる注意点も解説

この記事の執筆者：税理士藤井幹久

マルイシ税理士法人の代表税理士です。責任者として、相談業務から申告実務までの税理士業務に取り組んでおります。また、不動産税務と相続税・相続対策を主として、提携の税理士やコンサルタント及び弁護士等の他の士業と協業しながら、「不動産と相続」の問題解決に努めております。

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不動産投資ローンの種類

アパートローン

アパートローンとは、投資用のアパートやマンションなどを購入する際に利用できるローンのことです。

住宅ローンとは借り入れた資金の用途が異なっており、住宅ローンは自分が住むために購入する不動産の購入にしか利用できません。一方で、アパートローンは用途が投資するための不動産購入にしか利用できないようになっています。

住宅ローンと比較すると、アパートローンは金利が高く借入限度額も制限されているなど、利用条件が厳しい点も特徴的です。

住宅ローンとの違い

住宅ローンは住むための家を購入することが目的とされているため、比較的条件が緩く設定されています。その一方で、アパートローンは不動産の賃貸運用という事業を営むための資金とされているため、審査基準や借り入れ条件などが厳しくなっています。

なお、住宅ローンを利用して購入した不動産を、やむを得ないと認められる理由なしに賃貸運用すると、金融機関から一括返済を求められることがあるため要注意です。

アパートローンは、完成済みのアパート・マンションだけではなく建築やリフォームなど工事するための資金や、借り換えのためにも利用可能です。

アパートローンはメガバンクと呼ばれる都市銀行だけでなく、地方銀行や信用金庫に加えてノンバンクなど、様々な金融機関が取り扱っています。

プロパーローン

アパートローンと同じく、プロパーローンも投資用不動産の購入に利用できるローンです。プロパーローンとアパートローンとでは、保証会社の有無が異なります。

アパートローンを利用するに当たっては、保証会社を利用するため保証料の支払いを求められます。しかし、プロパーローンの利用に当たっては、金融機関が自ら貸し倒れリスクを引き受けることになるため、保証会社を入れません。

保証会社の役割は、ローンの利用者が返済に行き詰まって債務不履行に陥った場合、利用者に代わって残債を金融機関へ返済することです。

金融機関から見ると、保証会社を入れないことは貸し倒れリスクを高めることになるため、アパートローンと比較するとプロパーローンは審査基準が厳しくなっています。

プロパーローンはだれでも利用できるというわけではありません。その金融機関からローンを借りた実績がある人や、関連金融機関の証券口座に一定以上の資産があると認められる場合などでないと、そもそも審査を受けられないことが多くなっています。

しかし、一定以上の資産があると認められる場合はアパートローンよりも好条件で利用できる場合があるため、資産規模が大きい人は金融機関にプロパーローンの利用を持ちかけるのも有効です。

不動産投資ローンの選び方

金利で選ぶ

不動産投資ローンを選ぶ最大の基準となるのは金利です。不動産投資における支払金利はコストの中でも比較的大きな割合を占めるため、金利を抑えることが利益の拡大につながります。

実際の金利は金融機関や審査結果によって異なりますが、1%～2%台で借りられるのが理想的です。借入金額にもよりますが3.5%以上などになってくると、毎月のキャッシュフロー（手残り収入）を出すのが難しくなってきます。

また、不動産投資ローンの金利にも住宅ローンと同じく変動金利と固定金利の2種類があることを抑えておく必要があります。

変動金利の場合

変動金利の場合は半年から1年に1回程度の割合で金利が変動します。日銀が設定する長期金利に合わせる形で変動することが多いため、変動金利の利用を検討する場合は長期金利のチェックが重要です。

なお、変動金利は比較的低めに設定されるため利益を出しやすい特長があるものの、毎月の支払金利が上下動するため、計画的な返済は難しいデメリットを持っています。

固定金利の場合

固定金利には返済開始当初から完済までの間、完全に金利が固定される全期間固定型と、「固定金利特約付きローン」などと称される一定期間固定型の2種類があります。

固定金利特約付きローンは、1年～10年などの一定期間にわたって金利が固定されるものです。固定される期間は変動金利よりも長くなります。しかし、固定期間が短いほど低金利となるのが特徴的です。

全期間固定型の金利は返済開始から完済までの間、完全に金利が固定されるタイプのものです。金利が動かないため返済計画を立てやすくなりますが、変動金利や一定期間固定型と比較して高金利になります。

金融機関の種類で選ぶ

不動産投資ローンを選ぶ2つ目の方法は、商品を展開している金融機関の種類で選ぶというものです。

一般的に金融機関の規模が大きいほど金利などは低くなる傾向があります。しかし、例えば3大メガバンクのような都市銀行では審査基準が非常に厳しく、限られた人しかローンを利用できません。

不動産投資ローンの借り入れ元としてよく利用されているのは、地方銀行や信用金庫・信用組合などです。地方銀行や信用金庫などは、都市銀行と比較すると借り入れ条件が厳しいところもありますが、審査基準が比較的緩いところも多いため利用される割合が高くなっています。

そのほか、ノンバンクや日本政策金融公庫などでも不動産投資ローンを利用できます。ノンバンクは審査基準が緩く利用しやすい特長を持っている一方で、貸出金利は比較的高めです。

また、日本政策金融公庫も比較的低めの固定金利で貸し出しているため利用するメリットが大きくなっています。しかし、投資ではなく事業に対して融資するというスタンスを取っているため、審査に当たって詳細な事業計画を求められたり、返済期間が比較的短かったりなどの点には要注意です。

年収で選ぶ

現在の年収に見合った不動産投資ローンを選ぶのも1つの方法です。多くの金融機関はアパートローンや不動産投資ローンなどの借り入れ条件をウェブサイトで公開しています。複数の金融機関を比較して、自分に見合った金融機関を選ぶのが良いでしょう。

なお、年収500万円以下の人は比較的審査を通過しにくいほか、通過出来てもあまり良い条件を提示されないことが多くなります。この場合は、日本政策金融公庫やノンバンクの金融機関などを選ぶのが適当です。

年収が500万円～1,000万円に該当する人は、地方銀行や信用金庫のローンを利用するのがおすすめです。これらの金融機関は地元振興を目的として事業を営んでいます。自分が住んでいるエリアや、購入する物件が立地しているエリアを営業範囲とする金融機関を探すのがポイントです。

年収が1,000万円以上の人は、地方銀行・信用金庫に加えて都市銀行も視野に入れると良いでしょう。資産状況が良ければ好条件で融資を受けられる可能性が高くなります。

条件	詳細
申込資格	個人・資産管理会社
年齢	満20歳以上60歳未満で最終返済時80歳未満
年収	前年度の税込年収が500万円以上で、返済期間中安定した収入が必要
借入限度額	1,000万円以上2億円以内（10万円単位）
借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位で設定可能）
金利	2.300%～3.675%（固定金利期間特約付変動金利または変動金利）

条件	詳細
申込資格	個人・資産管理法人
年齢	満20歳以上70歳未満で最終返済時85歳未満
年収	安定した収入が必要（金額は非公開）
借入限度額	100万円から5億円
借入期間	5年から30年
金利	3.75%～4.55%（変動金利）