土地や建物などの不動産を相続すると、被相続人から相続人へ名義を変更するための登記手続きを行います。これを相続登記といいます。

相続登記を行うためには、相続人が一人の場合などを除き、たいていの場合は遺産分割協議書を作成しなければなりません。

相続登記に遺産分割協議書は必要？

遺産分割協議書とは？

遺産分割協議書とは、相続人の誰がどの財産をどれだけ相続するのかを書き記したものです。
遺産分割協議については、「遺産分割協議書の書き方とは？作成の流れと注意すべきポイント」を御覧ください。

関連記事：相続登記（不動産の名義変更）とは？メリット・行わないリスクと手続き方法や必要書類を解説

相続登記においてこの遺産分割協議書の作成が必要となるケース

相続登記においてこの遺産分割協議書の作成が必要となるケースは、以下の3つです。

①法定相続分でない相続登記の場合

法定相続分で不動産を相続する場合は、土地や建物などの不動産はすべて相続人の共有名義になります。したがって、あえて「誰」が「どの不動産」を相続するのかを示す必要がないため、遺産分割協議書は作成しません。

しかし、不動産を共有名義にしてしまうと担保に入れることはできませんし、売却や処分もできないため、実際にはほとんどの場合相続人の誰か一人が単独で不動産を相続することになります。

このように、法定相続分とはことなる持分で不動産を相続登記する場合は、遺産分割協議書の作成が必要となります。

②遺言書がない場合

遺言書がない場合は、相続登記をするためには誰が不動産を相続することになったのかを明らかにしなければなりません。そのためには、遺産分割協議書を作成が必要となります。

また、遺言書を作成していた場合であっても、遺言書に分割方法を記載されていない不動産があった場合は、その不動産の相続登記の際には、別途遺産分割協議書の作成が必要となります。

③法定相続人が2名以上いる場合

法定相続人が1名しかいない場合は、遺産を他の相続人と分割する必要がないため遺産分割協議書を作成することはありません。しかし、法定相続人が2名以上いる場合は、法定相続分で相続登記を行う場合を除き、遺産分割協議書を作成して誰が当該不動産を相続するのかを明確にしなければなりません。

相続登記における遺産分割協議書の作成方法

遺産分割協議書には決まったフォームはありませんが、相続登記を行うためには、最低限以下の点を踏まえて作成しておかなければなりません。

• ①被相続人の情報を記載する
• ②相続人全員で遺産分割協議を行ったことを示す
• ③不動産の名義人となる相続人を示す
• ④相続登記を行う不動産情報を記載する

①被相続人の情報を記載する

最初に、被相続人の情報を記載します。具体的には、以下の情報を記載していきます。

記入項目

• 氏名
• 死亡日
• 最後の本籍地
• 最後の住所

②相続人全員で遺産分割協議を行ったことを示す

遺産分割協議は相続人全員で行わなければなりません。ですから、遺産分割協議書にもその旨を記載しておいた方が良いでしょう。記載する場合は、たとえば以下のような文言を付記します。

③不動産の名義人となる相続人を示す

誰が当該不動産を相続し、次の名義人になるのかを記載します。具体的には、たとえば以下のように記載します。

不動産の名義が共有持ち分であった場合の記載方法

不動産を複数の相続人で共有する場合は、誰がその不動産のどれだけを相続するのか記載しなければなりません。

たとえば、被相続人が某不動産の1/2を所有（共有持分）していた場合を考えてみましょう。この不動産を相続人AとBが2：1の割合で取得する場合は、遺産分割協議書に以下のように記載します。

この場合、不動産全体から考えれば相続人Aが取得する不動産の割合は、

（被相続人が所有している不動産の割合１/2）×（相続人Aが取得する不動産の割合2/3）＝1/6

となりますが、遺産分割協議書に記載する割合は不動産全体の割合でなく被相続人から相続する不動産についての割合になるため、この点に気を付けなければなりません。

④相続登記を行う不動産情報を記載する

不動産の名義人となる相続人を示した文言に続き、相続登記を行う不動産に関する情報を詳細に記載してきます。

具体的には、たとえば以下のように記載します。

なお、不動産に関する所在や地番、地目や地積などの情報については、当該不動産の登記事項証明書などから引用します。

遺産分割協議書に記載する不動産情報は不動産の種類によって異なる

前章で遺産分割協議書に記載する不動産情報について触れましたが、実は同じ不動産でも土地と建物ではことなり、さらに同じ建物でも一戸建てとマンションやアパートのような集合住宅の１部屋とでは記載方法がことなります。

そこでこの章では、遺産分割協議書に記載する不動産情報について、物件の種類別にもう少し細かく見ていきたいと思います。

相続登記する不動産が土地の場合

土地を相続登記する場合は、遺産分割協議書にその土地についての誰が相続するのかに続き、正確な不動産情報を記載していきます。

書き方については、前章でご紹介したように「不動産番号」「所在」「地番」「地目」「地積」の順に一字一句間違いのないように記載していきます。

相続登記する不動産が建物の場合

相続登記する不動産が建物（マンションやアパートなどの集合住宅の１室の場合を除く）の場合は、以下のように記載します。

なお、この建物が共有である場合は、その旨を最後に追記します。たとえばA氏と共有している場合は、以下のように記載します。

相続登記する不動産がマンション・アパートの1部屋の場合

相続登記する不動産が戸建てでなくマンションやアパートなどの１部屋であった場合は、以下のように記載します。

もちろんこの場合も、共有である場合は末尾に「共有者〇〇　持分△△分の×」などと記載しなければなりません。

相続登記における遺産分割協議書作成の注意点

最後に、相続登記のために遺産分割協議書を作成する場合において、注意すべき点の中３つご紹介します。

注意点①遺産分割協議書は早めに作成する

遺産分割協議のための話し合いには時間がかかる場合もめずらしくなく、決着が着くまでの間にかなりの時間が掛かることもあります、その結果、遺産分割協議が済むとほっとして気が抜けてしまい、遺産分割協議書の作成になかなか取り掛かれない方もいます。

しかし、遺産分割協議は遺産分割協議書を作成し、最後に相続人全員で署名押印を済ませてはじめて終了します。そこまで終わらないままで長い時間が経ってしまうと、相続人の気が変わってしまうこともあります。そして、最悪の場合には「もう一度やり直し」ということにもなりかねません。

このようなことが起こらないようにするためには、遺産分割協議が終わったらできるだけ速やかに協議書の作成に取り掛からなければなりません。

注意点②基本的に遺産分割協議のやり直しはできない

遺産分割協議書を作成し、署名押印をしてしまうと、基本的にはやり直しをすることはできません。余程の事情がある場合や相続人の総意によりやり直しを行う場合以外には遺産分割協議のやり直しはできませんから、じっくりと考えてから署名押印を済ませるようにしましょう。

注意点③遺産分割協議書は相続人の人数分作成する

遺産分割協議書は相続人の人数分だけ作成し、すべての遺産分割協議書に相続人全員が署名押印を行います。このように作成された遺産分割協議書は、相続人が各々保管します。

まとめ

不動産の相続登記を行うためには遺産分割協議書を作成しなければなりません。遺産分割協議書を作成するためには必ず記載しなければならない事項がいくつかあり、また、記載時に注意すべき点もいくつかあるため、記載するためには細心の注意を払う必要があります。

万が一書き間違えや不足している部分があると何度も法務局に出向いて作り直さなければならないため、忙しい方や遺産分割協議書の作成に自信がない方は、司法書士などの専門家に依頼するのが良いでしょう。また、遺産の分割方法によっては納税額が大幅に変わることがあるため、遺産分割協議を行う前にはできるだけ相続に詳しい税理士に相談されることをお勧めします。

相続時の税金に関する悩みはマルイシ税理士法人へ相談

不動産を相続する場合は、名義変更のための相続登記を行わなければなりません。相続登記を行うためには、たいていの場合遺産分割協議書を作成する必要があるため、今回ご紹介した書き方や注意点を踏まえた上で、間違いのないように注意深く記載していかなければなりません。

ただし、同じ不動産であっても、それを誰が相続するかによって相続税が大幅に変わる場合があるため、遺産分割協議書を作成する前にその点を十分に考慮に入れた上で分割協議を行わなければなりません。

たとえば、被相続人が生前住んでいた土地や被相続人が事業をして土地などは、一定の要件を満たした相続人が相続した場合は評価額を80％減額することができますが、逆に要件を満たさない人が相続した場合は、評価額そのものの価額で相続税を計算しなければなりません。

また、配偶者が相続する場合は1億6千万円もしくは法定相続分のいずれか多い方までは相続税が課税されることはありませんが、この控除を使い過ぎてしまうと、かえって2次相続の負担が増えてしまう場合もあります。

したがって、遺産分割協議を行う場合は二次相続までを視野に入れて行うことが相続税を節税するためにも大切です。しかし、ここまでのタックスプランニングの立案やアドバイスは、税理士の中でも特に相続税に詳しい税理士でなければ難しいと言えます。

マルイシ税理士法人には、相続税はもちろんのこと不動産にも詳しい税理士が在籍しているため、このような特殊な業務に対する経験や実績も豊富です。

不動産の相続について知りたい方や心配なことがある方は、ぜひこの機会にマルイシ税理士法人の無料相談をご利用ください。

【不動産オーナー専門】
相続税申告・相続対策の無料相談

不動産と相続の専門税理士が、相続税申告・相続対策の無料相談を行っています。
相続税申告は、不動産の評価に精通した不動産税理士が、税額を最少にして税務調査が来にくい申告をします。

また、相続時の不動産所得や不動産売却の確定申告も含め、相続にかかる税金を総合的に節税します。

相続対策は、「分割」「節税」「納税資金」「承継」の観点から現状把握を行った上で、プランを作成し実行支援までトータルサポートします。

不動産専門家による不動産対策や弁護士による遺言書作成なども含め、専門家が「理想の相続」の実現をお手伝いしています。
まずは、無料相談をご利用ください。

不動産税理士のサービスに関して、オンライン又は面談にてご相談できます。
詳細はこちら