サブリース契約とは？

サブリース契約の仕組み

通常の賃貸借契約とサブリース契約とを比較した場合に、その最大の違いとなるのは、不動産オーナーが不動産を貸し出す相手です。

通常の不動産投資では、不動産オーナーと入居者とが直接賃貸借契約を締結し、入居者が支払う家賃をオーナーが受け取ることで収益とします。一方で、サブリース契約の場合は、オーナーは不動産会社とサブリース契約を締結し、不動産会社は入居者に不動産を転貸します。

サブリース契約の場合は、不動産オーナーにとっての収入源は不動産会社から受け取る保証賃料です。不動産会社は、実際の入居者から受け取る家賃と不動産オーナーに対して支払う保証賃料との差額によって利益を得ます。

なお、不動産オーナーに対して支払われる保証賃料は、不動産会社が受け取っている家賃収入の8割から9割などに設定されることが多くなります。

サブリース契約は、不動産会社が売主となっている新築区分マンションへ投資する場合などによくある契約形態です。例えば個人のオーナーが売り出している中古物件を購入して賃貸する場合などは、不動産会社からサブリース契約を提案されることは多くありません。
中古物件の場合は、不動産会社が買い取ってリフォームしたうえで、不動産会社が売主として売り出されている場合などにサブリース契約を提案されることがあります。

通常の不動産投資においても、大半の場合は入居者の募集を不動産会社が担うため、今一つ区別がつかないという人もいるでしょう。しかし、契約を結ぶ相手や入ってくる収益の額が異なるため、サブリース契約と通常の賃貸借契約には明確な違いがあります。

インターネットでサブリース契約について検索すると、ネガティブな情報がヒットすることは少なくありません。しかし、サブリース契約は必ずしも悪いものではなく、近年では投資家の被害を減らすよう法整備も進んでいます。

サブリース契約にはメリットとデメリットの両面があるため、双方を理解したうえで通常の賃貸運用と比較選択することが重要です。

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サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約のメリット

不動産オーナーにとって、サブリース契約を締結することで得られるメリットは不動産投資にまつわる複数のリスクを排除できることです。

空室リスクを排除できる

不動産オーナーがサブリース契約を利用する最大のメリットは、入居者が入らないことで家賃収入が途絶えてしまう空室リスクの対策ができることです。

通常の不動産投資では入居者が入っていないと家賃収入が入ってきません。しかし、サブリース契約の場合は、入居者の有無にかかわらず不動産会社が不動産オーナーに対して保証賃料を支払います。

保証賃料は実際の家賃より少ないものの、不動産オーナーは入居者が入っていなくても収入を得られるため、安心感を持った運用が可能です。

入居者対応などの管理業務をしなくていい

サブリース契約を締結すると、不動産オーナーは物件管理の手間を不動産会社に一任することが可能となり、毎月入ってくる家賃を受け取るだけになります。

通常の不動産投資では、入居者募集のやり方や修繕箇所が発生した場合の判断に加え、入居者から苦情が来た場合の判断など、管理会社を入れていても不動産オーナーの判断を迫られる場面が複数あります。

しかし、サブリース契約を締結していれば、上記のような判断は全て不動産会社が下すため、通常の不動産投資で発生する手間をかけなくても済む点がメリットです。

サブリース契約のデメリット

空室リスクに不安を感じる投資家は多いため、サブリース契約に大きなメリットを感じる人も多いのではないでしょうか。しかし、収益性や契約の柔軟性などに関するデメリットも把握しておく必要があります。

通常の賃貸借より収益性が低い

既に解説した通り、サブリース契約を締結した場合に不動産オーナーへ支払われる保証賃料は、実際の家賃より1割から2割程度低い金額になります。

また、サブリース契約の内容によっては、毎月の保証賃料からサブリース手数料を差し引かれることも少なくありません。さらに、通常の不動産投資では不動産オーナーの収入となる敷金・礼金・契約更新料などが、サブリース契約の場合は入ってきません。

結果的に、入ってくる保証賃料からローンを返済すると赤字運用になってしまうことも少なくないため、サブリース契約の利用判断においては収益性を確認することが重要です。

簡単に解約できないなど制限がある場合も

サブリース契約に関するデメリットの2つ目は、不動産オーナー側からの申し出による解約には手数料がかかるなど、契約に関する制限が設けられていることも多い点です。

サブリースで不動産の運用を始めてみたものの、あまり利益が入ってこないから解約したいと考える投資家は少なくありません。

しかし、不動産オーナー側からの申し出による解約には手数料が設定されている一方、不動産会社からの申し出による解約には特にペナルティがないなど、サブリース契約の中には不動産オーナーが不利な条件となっているものも多いものです。

サブリース契約を利用する場合は、契約を締結する前に必ず条件を確認する必要があります。

サブリース契約のよくあるトラブル

不動産投資のサブリースについては、過去に訴訟まで発展したトラブルも少なくありません。ここからは、サブリースに関するトラブル事例について解説します。

過去のトラブル事例

サブリースに関するトラブルとして有名なのは、かぼちゃの馬車に関するものです。かぼちゃの馬車とは、株式会社スマートデイズ（以下「スマートデイズ」）が展開していた女性向けシェアハウスの名称でした。

スマートデイズは投資家向けに30年間の家賃を保証していましたが、2017年には不動産オーナー向けの保証額を減額し、翌年となる2018年には経営破綻に至っています。

物件を運用・賃料保証をしていたスマートデイズが経営破綻したため、その後は各不動産オーナーが自ら物件を運用することになりました。しかし、スマートデイズの賃貸運用計画はずさんなものだったため、不動産オーナーが自ら運用開始した当初は空室が多く、大きな赤字経営を強いられた投資家は少なくありません。

スルガ銀行の不正融資も絡んだ結果、無理なローンを組んで物件を購入していた投資家も多く、自己破産などに追い込まれたケースが続出したため大きな問題として報道されました。

また、かぼちゃの馬車と時を同じくして2018年に表面化した、レオパレスの問題もサブリースにまつわるトラブルとして有名です。

レオパレスは地主が持っている土地にアパートを建築して30年間のサブリース契約を結んでおり、保証賃料は30年間変わらないと説明していました。

しかし、状況の変化により家賃の増減を請求できるとする借地借家法32条1項をもって、多くの不動産オーナーへ保証賃料の減額を迫ったことがトラブルとして大きく報道されています。

不動産投資でのトラブルは多い

多くの不動産会社が老後の備え・資産形成として勧めている不動産投資ですが、注意すべきトラブルは少なくありません。

独立行政法人国民生活センターの発表によると、投資用マンションに関する相談件数は2018年度に1,350件となっています。そのうち3割に当たる405件は20代の人から相談が寄せられており、若い世代がトラブルに巻き込まれるケースが増えています。

※参照：独立行政法人 国民生活センター
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html

また、相談事例の中には「家賃保証があると聞いて投資用マンションを購入したものの赤字になっている」という、サブリースにまつわると思われるものが挙げられています。

相談者の平均契約購入金額は2018年度の時点で2,776万円と決して少なくないため、サブリースに絡む投資用物件の購入には事前の精査が重要です。

サブリース契約で注意したいポイント

サブリース契約の利用にあたってトラブルに発展しやすい注意点を解説します。最も注意すべきポイントは大きく分けて以下の2点です。

• 入居者が入りにくい物件では保証賃料が減額される可能性もある
• 不動産会社が経営破綻する可能性もある

保証賃料が減額される可能性もある

レオパレスの事例や国民生活センターの相談事例でもご紹介した通り、サブリース契約にまつわるトラブル事例として多いものは保証賃料の減額に関するものです。
不動産会社が不動産オーナーに対して保証賃料の減額を申し出る理由は複数考えられます。しかし、過去の事例を紐解くと、理由として最も多いものは入居者が入らないからです。
入居者から受け取る家賃と不動産オーナーに対して支払う保証賃料との差額を利益としているため、入居者が入らなければ不動産会社は利益を得られません。

入居者を入れるためには家賃の減額以外に考えられる方法がなく、家賃を減額すると自社の利益が減るために不動産オーナーへ保証賃料の減額を申し出ていると考えられます。

サブリース契約を利用すると、不動産オーナーにとっては空室リスクがなくなるため、購入した物件に入居者が入るかどうかは軽視しがちです。しかし、事前に空室リスクを検証しないと、サブリース契約を利用できる物件であっても、後で痛手を被る可能性があります。

不動産会社が経営破綻する可能性もある

既に解説したトラブル事例では、かぼちゃの馬車を展開していたスマートデイズは経営破綻に至り、レオパレスは経営破綻には至っていないものの、経営不振と言える状況になっています。
サブリースに関するトラブルにおいては、問題が表面化した時に不動産会社が被るダメージも大きいものです。

上記2つの事例は大きく報道されたものの、実際には報道されていないようなサブリースのトラブルは無数にあり、その中には不動産会社が経営破綻してしまったものも少なくありません。

前項で解説したように、不動産会社が実際の入居者募集に関する見通しを甘く考えていた結果、物件運用が立ち行かなくなって経営破綻してしまうケースは多いものです。サブリース契約を締結していた不動産会社が経営破綻すると、不動産オーナーが物件を運用する必要に迫られます。

最初は入居者募集や物件管理を委託できる管理会社探しから始まり、入居者が入るまでは赤字でのローン返済が必要になるなど、不動産会社が経営破綻した場合の負担は大きいものです。
サブリースを展開している不動産会社は経営を続けられる体力があるのか、万一自分が運用する場合になっても問題がないかなどについては、サブリースの物件であっても事前の確認が必要になります。

サブリース契約は必要？サブリース契約以外の選択肢

サブリース契約を勧める不動産会社は少なくない一方で、サブリースは必ずしもすべてのリスクを排除できるわけではありません。ここからは、サブリースが必要な人とそうでない人との違いについて解説します。

サブリース契約が必要な人とは

サブリース契約を利用しても良い人の代表例は、短期間での物件売却を見据えて投資する人です。レオパレスの事例でも解説したように、サブリース契約を勧める不動産会社の中には、30年間など超長期的な賃料保証を謳っているところも少なくありません。

しかし、実際に30年間変わらぬ金額で家賃保証が続いたという事例はほとんど見かけないのが実態です。
逆手に取って考えると、30年などの長期間ではなく5年から6年などの短期間で物件を売却することが決まっている場合などは、空室リスクを排除できるメリットが大きくなります。
継続的な家賃収入ではなく、比較的短期間での売却益を狙って投資する場合などは、サブリース契約を利用するのも1つの方法です。

サブリース契約が必要ない人

サブリース契約をあまり必要としないのは、入居者が入りやすい都心の物件を購入し、長期間に渡って運用していきたい人です。
サブリース契約には空室リスク排除のほかに、運用の手間を省けるメリットがあります。しかし、良い管理会社を見つけられれば、サブリース契約を結ばなくても運用に大きな手間がかかることはありません。

また、そもそも空室リスクがそれほど大きくない都心などのエリアでは、サブリース契約のメリットを活かしにくくなります。相場よりも少ない保証家賃を受け取ることで収益性が損なわれるため、都心エリアではサブリース契約の良さをあまり期待できません。

そのほか、長期間に渡って物件を運用していきたい場合も、保証家賃を値下げされる可能性があるサブリース契約は足かせになり得ます。
サブリース契約の場合は、家賃アップを狙ったリノベーションなど、不動産オーナー自身のアイデアを物件に反映させにくいものです。通常の不動産投資であれば、家賃下落対策として考えられるアイデアは無数にあり、アイデアをすぐに実行へ移せます。

まとめ

不動産投資におけるサブリース契約は、これまでに多くのトラブル事例が報道されている契約形態ですが、メリットとデメリットの両面を持ち合わせています。
サブリース契約のメリットは空室リスクの排除と運用の手間を削減できることです。一方で、収益性の低さや契約の柔軟性に乏しい点などはデメリットとなります。
サブリース契約の良さを活かせるケースとは、一定以上の空室リスクが認められるエリアで短期的な運用をしていきたい場合です。
反対に、空室リスクが低い都心エリアで長期的な運用をしていきたい場合は、サブリース契約の良さを活かしにくいため、通常の賃貸運用が向いていると言えます。

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