【執筆者：税理士・藤井幹久】
賃貸経営を始める上で管理手法に悩む大家さんは多いです。自主管理や委託管理、サブリースがありますが「家賃保証が得られるサブリースとは何だろう？」と多くの人が興味を持ちます。
しかし、メリット・デメリットなど理解を深めておかなければ、トラブルに発展して後悔してしまう恐れがあるため学習しておきましょう。この記事では、サブリース契約のメリット・デメリットについて解説します。

サブリース契約の仕組み

まずは、サブリース契約の仕組みについて解説します。

サブリース契約とは

サブリース契約とは転貸（借りた物件を他人に貸すこと）を目的とした賃貸借契約です。
サブリース会社（以下、会社）が大家の物件を一括で借り上げて、入居者に物件を転貸します。
具体的に説明すると、大家が12戸のアパート経営をしている場合、会社が1棟12戸を一括で借り上げて入居者に転貸していくのです。その際に、大家が受け取れる家賃収入は設定賃料の80％～90％となります。
会社が大家と交わすマスターリース契約といい、入居者と交わす賃貸借契約をサブリース契約といいますが、フロー全体をサブリース契約と呼ぶことが多いです。

大家と入居者の間には契約関係はないため賃料の請求はできません。しかし、会社が倒産した場合は直接請求が認められます。

►サブリース契約と他の管理方法との違い
賃貸経営の管理手法には、その他にも「自主管理」と「管理委託」があります。これらの管理手法との大きな違いは、賃貸経営の管理業務をゼロにできて安定収入が見込めることです。しかし、得られる収益は低くなります。

自主管理

自主管理とは賃貸管理会社に管理業務を委託せずに大家が行う管理手法をいいます。自主管理が向いている人は、不動産に関する知識があり時間にも余裕がある人です。また、賃貸経営の物件に思い入れがある方も自主管理が良いでしょう。

管理委託

管理委託とは、賃貸経営で必要となる管理業務を賃貸管理会社に委託する管理手法をいいます。
管理委託が向いている人は管理業務を行う時間的余裕がない人です。また、賃貸管理会社に相談したい人やプロの運営方法を学びたい方におすすめの管理手法です。

サブリース契約のメリット

サブリース契約の仕組みをご紹介しましたが、以下のようなメリットがあります。

安定した家賃収入が得られる

賃貸物件に空室が出ても一括借り上げのため、満室時の80％～90％の家賃が保証されています。そのため、賃貸経営の空室リスクを心配せずに済みます。
自主管理や管理委託の管理手法を選ぶと、空室が出てしまうと家賃収入が見込めません。このような不安が払拭できることがメリットです。

賃貸管理業務をお任せできる

賃貸物件を一括借り上げしてもらえるため、以下の賃貸管理業務を全てお任せできます。

• 入居者募集
• 家賃の入金確認
• 滞納金の請求
• 入居者トラブルの対応
• 建物・設備の清掃業務
• 建物・設備の修繕計画の立案と実施

また大家と入居者の間に賃貸借契約の関係はありません。そのため、入居者トラブルが発生した場合でも責任を問われません。入居者トラブルのお問い合わせは24時間365日入るため想像以上に大変です。このような管理業務を全てお任せできることもメリットです。

確定申告が楽になる

収支内訳書に「賃貸料収入」を記載するだけで済むため、収支管理の煩わしさから解放されます。
自主管理や管理委託を選ぶと、大家と入居者は直接契約を締結するため、各入居者の氏名と家賃収入、入金日を管理しなければいけません。また、建物や設備の維持や補修で必要になった、リフォーム費用や管理費用の支出も管理しなければいけません。
これらを1つ1つ収支内訳書にまとめなければいけないため、確定申告が大変になります。このような煩わしさから解放されることもメリットです。

融資が受けやすくなる

家賃保証があり安定した収入が見込めるようになるため、金融機関からの融資が受けやすくなります。なぜなら、金融機関は安定した収入を得ている人を融資の返済能力があるとみなされるためです。
賃貸経営を始める自己資金が足りない方でも、サブリース契約であれば金融機関が融資してくれる確率が上がります。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約にはメリットだけでなく、以下のようなデメリットもあります。

サブリース会社の変更が難しい

トラブルが起きても、契約解除や内容変更などは難しいです。なぜなら、マスターリース契約は最短でも10年間締結するためです。また、賃貸借契約は借主の立場が強く守られています。
そのため、トラブルを起きても立ち退き請求ができません。立ち退きを命じたい場合は、立ち退き料を支払わなければいけなくなります。

家賃の減額の交渉がされる

家賃の減額の交渉がされることもあります。なぜなら、契約書に「2年毎に書類に記載した内容を見直さなければいけない」と定められているケースが多いためです。家賃の減額が成立すると、初期の頃の賃貸経営シミュレーションのような収益が見込めなくなります。
「30年間家賃を保証してくれると聞いていたのに家賃を減額するなんて騙された」と訴訟に発展することも多いため注意してください。

更新料や敷金・礼金が受け取れない

自主管理や管理委託で得られる家賃以外の収入（更新料・敷金・礼金）は会社の取り分となります。そのため、賃貸経営で収益性を重要視している方は満足できないでしょう。
近頃は敷金・礼金0円の物件も増えてきました。しかし、立地が良くてキレイな物件であれば敷金・礼金を設定しても入居者は集まります。これらの収入を得た方が収益性は高まるため、これらを受け取れないのは、かなりのデメリットです。

リフォーム内容を決められない

修繕計画やリフォームなどの権限も基本的には会社側にあります。そのため、大家はリフォーム費用を負担するにも関わらず、リフォーム業者を選べなくなります。
建物と設備の修繕費用を可能な限り安く抑えたいと考えることでしょう。しかし、大家はリフォーム業者を選べません。割高の料金のリフォーム業者を選ばれて費用負担が大きくなったというトラブルも多いため注意してください。

入居者を選べない

賃貸経営における全ての業務を会社が行います。入居者募集も行うため、どのような入居者に部屋を貸すか分かりません。マナーの悪い入居者やトラブルを起こす入居者が入る恐れもあります。
例えば、殺人事件などが起こると事故物件扱いになり、不動産価値が落ちてしまいます。どのような人を入居したかも聞けないため注意しましょう。

サブリース契約が向いている人とは

サブリース契約のメリット・デメリットをご紹介しましたが、これらを踏まえて向いている人は以下に該当する方です。

ワンルームマンション所有者

ワンルームマンション経営で自主管理や管理委託を選んだ場合、空室になると収入ゼロになってしまいます。その一方でサブリースであれば、家賃保証が付いており安定経営が見込みやすくなります。空室リスク対策ができるため、ワンルームマンションで安定経営したい方におすすめです。

地方物件の所有者

地方は地価が安いため、都心と比較して安価な価格で物件が購入できます。そのため、物件の選び方次第では高利回りを期待できます。しかし、地方物件は空室リスクが問題となることが多いです。LIFULLHOMESの独自調査「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」でも都心部より地方の方が空室リスクは高いです。このようなリスクを補えば、賃貸経営が上手くいきやすくなります。

金融機関から融資を受けたい人

家賃保証が得られるため、金融機関から融資が受けやすくなります。なぜなら、安定収入を得ている人は融資を返済する能力が高いとみなされて、融資審査に通過しやすくなるためです。賃貸経営を始めたいけれど自己資金が足りないという悩みも解決できるケースもあります。そのため、金融機関から融資を受けたい人はサブリース契約を検討してみると良いでしょう。

サブリースを契約する際に知っておきたい注意点

「家賃の減額の交渉がされた」「想定外のリフォーム費用が請求された」などトラブルが起きやすく、消費者庁も注意喚起をしているため気をつけてください。ここでは、サブリース契約する際に知っておきたい注意点をご紹介します。

サブリース会社を慎重に選ぶ

選んだ会社とは10年、30年と長く付き合うことになります。そのため、信頼できるか倒産リスクはないかなどチェックして会社を選びましょう。どのような会社を選べば良いかをまとめましたので参考にしてみてください。

• 国土交通省に登録している賃貸住宅管理業者
• 重要事項を丁寧に説明してくれる
• レスポンスが早くて対応が良い
• どのような質問にも誠実に答えてくれる
• 賃貸経営の実績を豊富に持っている
• 原状回復費用が明瞭に示されていて予算内である
• 提案の内容が良い
• 黒字経営が続いていて倒産のリスクがない

リフォーム計画について取り決めておく

リフォーム計画に関して取り決めておかないと、リフォーム費用は負担するのに業者を選べないという事態に陥ります。なぜなら、会社指定のリフォーム業者を利用すると定められていることが多いためです。
このような内容が記載された契約を締結してしまうと、割高のリフォーム業者に依頼されてしまいかねません。その理由はリフォーム業者から紹介料をもらったり、関連会社に発注して利益を出したりしているためです。そのため、リフォームに関して取り決めておきましょう。

契約解除に関する条項を確認する

契約解除に関する条項があるかを確認しましょう。
ほとんどの契約では、借主である会社からの解約申し出を受けるという内容が盛り込まれています。この内容に同意してしまい中途解約されると、家賃保証の効果がなくなります。
また、大家側からの解約申し出に関する内容は含まれていないことが大半です。この内容に同意してしまうと、大家側から解約するには多額の違約金を支払わなければいけなくなります。このようなトラブルを回避するためにも確認しておきましょう。

契約内容の見直しについて確認する

契約内容の見直しが何年毎にあるかを確認しましょう。契約書に「2年毎に内容を見直さなければいけない」と定められているケースが多いですが、このような内容で契約すると家賃の減額交渉がされてしまいます。
家賃が減額されてしまうと、初期の賃貸経営シミュレーションの結果とは異なり、収益が見込めなくなります。このようなリスクを回避するためにも、気になることは尋ねておきましょう。

免責期間を確認する

免責期間とは「大家に家賃を支払わなくても良い期間」をいいます。
免責期間が設けられている理由は、入居者を見つけるまで時間がかかります。
免責期間は会社によって変わり、収益に大きな影響を与えます。そのため、必ず免責期間を確認するようにしましょう。

まとめ

サブリース契約は、転貸を目的とした賃貸借契約です。安定した家賃収入が得られたり、賃貸経営の全ての業務をお任せできたりなどのメリットがあります。収支内訳書も楽なため、業務負担を大幅に軽減できます。
しかし、家賃以外の収入（更新料・敷金・礼金）を得られなかったり、リフォーム時に好きな業者を選んだりすることができません。また、賃貸減額の交渉がされる恐れもあったり、中途解約される恐れがあったりします。
このようなメリット・デメリットを理解しながら、賃貸経営の管理手法を選ぶことが大切です。この記事では、どのような人が向いているかについても解説しました。ぜひ、この記事を参考にしながら、どのような管理手法を選ぶべきか判断してみてください。

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