【執筆者：税理士・藤井幹久】

小規模宅地等の特例は土地に対して適用できる節税制度で、特例制度の一つである「貸付事業用宅地等」は、貸付アパートや貸付駐車場に対して適用することが可能です。
本記事では貸付事業用宅地等の要件と、適用する際の注意事項について解説します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、亡くなった人（被相続人）が事業用または居住用として利用していた土地に対して適用できる特例です。
土地の相続税評価額を50％から80％減額することが可能であり、土地の利用状況に応じて適用できる小規模宅地等の特例の種類は変わります。
小規模宅地等の特例の要件を満たせば、限度面積を上限として、複数の土地に対して特例を適用することもできます。

【小規模宅地等の特例の種類と減額割合】

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貸付事業用宅地等とは？

貸付事業用宅地等の要件

貸付事業用宅地等が適用できる土地は、相続開始の直前まで被相続人等の貸付事業用として利用されていた宅地等です。
「貸付事業」は、不動産貸付業や駐車場業、自転車駐車場業および事業と称するに至らない不動産の貸付け、その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」に該当するものをいいます。
特例対象地を取得した人のうち、「事業承継要件」と「保有継続要件」を満たした人のみが貸付事業用宅地等を適用することが可能です。

なお特例対象地が相続開始直前において、「被相続人が貸付事業用として利用していた土地」と、「被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が貸付事業用として利用していた土地」の、どちらに該当するかによって適用要件は異なります。

被相続人の貸付事業用として利用していた宅地等の適用要件

被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業用として利用していた宅地等の適用要件

限度面積と減額割合

貸付事業用宅地等は、200㎡までの土地の評価額を50％減額することができます。
特例適用地の面積が200㎡を超える場合、200㎡までが評価額の減額対象となり、200㎡を超える部分に特例は適用されません。

小規模宅地等の特例を併用適用する場合

小規模宅地等の特例は制度ごとに限度面積が異なるため、併用適用する際は下記の計算式で算出した面積を限度面積とします。
適用する小規模宅地等の特例の制度に貸付事業用宅地等が含まれている場合と、含まれていない場合では、限度面積の計算式が変わりますのでご注意ください。

【小規模宅地等の特例の限度面積の計算式】

貸付事業用宅地等を適用しない場合には、最大730㎡まで小規模宅地等の特例を適用することが可能です。
一方、貸付事業用宅地等を適用する際は、限度面積を合算して計算することになるため、適用できる面積が少なくなる可能性があります。
貸付事業用宅地等は他の制度よりも限度面積も減額割合も低いため、小規模宅地等の特例を適用できる土地が複数あるときは、適用する土地の選定も重要です。

特例適用の手続き方法および必要書類

小規模宅地等の特例は、相続税の申告において特例を適用する旨を記載することで、適用が認められます。
そのため特例を適用したことで相続税の納税額がゼロになる場合でも、申告手続きは必須です。
また貸付事業用宅地等を適用する際は、相続税の申告書に次の書類を添付してください。

【貸付事業用宅地等の添付書類】

• 被相続人の相続人全員を確認することができる戸籍の謄本（※）

（相続開始の日から10日を経過した日以後に作成されたもの）

• 図形式の法定相続情報一覧図の写し（※）
• 遺言書の写しまたは、遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことを明らかにする書類

（相続開始前3年以内に、新たに被相続人等の特定貸付事業の用に供されたものである場合に限る）
　※いずれかの書類を添付

平成30年度の税制改正による貸付事業用宅地等の適用要件の変更点

平成30年度の税制改正では、貸付事業用宅地等の適用要件が追加され、相続開始前3年以内に新たに貸付事業用として利用された宅地等は、原則適用対象外です。
未利用の土地を貸付用として活用しても、貸付時期が相続直前の場合には、貸付事業用宅地等が適用できないことも想定されます。

ただし相続開始前3年以内に新たに貸付事業用として利用した土地のうち、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた、被相続人等の特定貸付事業用として利用した宅地等については、特例対象地に該当します。

「特定貸付事業」は、貸付事業のうち準事業以外のものをいい、準事業として相続開始前3年以内に新たに貸付事業用として利用した宅地等は、貸付事業用宅地等の適用対象外となるのでご注意ください。

貸付事業用宅地等を適用する際の注意点

特例の対象となる貸付駐車場の適用

小規模宅地等の特例の対象となる「宅地等」は、建物・構築物の敷地として利用されている、事業用・居住用の土地または土地の上に存する権利をいいます。
貸付用として利用している土地であっても、建物・構築物の敷地として利用していない土地については特例の対象外です。
たとえば貸付用の立体駐車場については、土地の上に建物・構築物が存在しますので、特例の対象となりますし、コインパーキングについても事業用設備が設置されていますので、貸付事業用宅地等を適用できます。

一方、ロープなどで簡易的に区切りを設けて貸付駐車場として利用している土地（いわゆる「青空駐車場」）は、適否判定が難しいです。
構築物が存在しなければ特例対象地には該当しませんが、コンクリートなどの舗装路面は減価償却の扱い上は構築物となっているため、青空駐車場でも特例を適用できる場合があります。
土地の状況は相続開始時点で判断するため、適用できるか判断できない場合には、税理士に相談してください。

生前贈与した土地に対して小規模宅地等の特例は適用不可

相続税の課税対象となるのは、相続財産だけではありません。
相続開始前3年以内の贈与財産や、相続時精算課税制度を適用して取得した財産については、相続財産と合算して相続税の計算をすることになります。

ただ小規模宅地等の特例は、相続財産のみを対象とした特例であり、相続開始前3年以内の贈与財産や、相続時精算課税制度の財産に対して適用することはできません。
したがって相続税の節税のために生前贈与を行う際は、贈与する財産の種類にも気を付けてください。

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まとめ

貸付事業用宅地等は節税対策として利用しやすい制度ですが、相続開始前3年以内に新規で開始した貸付事業用の土地は原則適用対象外になるなど、特例を利用する際は必ず要件を確認してください。
小規模宅地等の特例は、相続税の中でも要件等に関する税制改正が多い制度です。
相続税は相続開始時点の法律に基づき計算を行いますので、小規模宅地等の特例を利用する際は、事前に相続税専門の税理士へ相談することをオススメします。


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