将来の相続人を株主にして相続財産の増加を抑制

相続税対策で考えるのであれば、配偶者や子など将来の相続人を株主にすることが検討できます。
個人オーナー（将来の被相続人）が所有する株式は、相続の際に相続財産となります。

法人で不動産賃貸業を長年営み、法人の財産が増加すると株価も上昇し、相続税の負担が増加します。
これに対し、将来の相続人を当初から株主にしておくことで、法人の財産が増加しても既にこの株式は相続財産ではないため、相続税の増加を抑制できます。

承継者が決まっていない場合はあとから贈与も検討

相続人である子が複数いて承継者が決まっていなかったり、まだ子が幼かったりする場合には、当初は自分が株主となり、タイミングをみて株式を贈与していく方法もあります。
ここで移転する株式の所有割合ですが、最終的に承継者である相続人の1人が100％を所有するのが望ましいです。
株式は法人の意思決定権ともいえるためです。

例えば、もし、株式を仲の良くない兄弟間で分散して所有してしまうと、法人が所有している不動産を処分する際に揉めてしまうなど、将来に渡って問題が発生してしまいます。
子が複数いる場合には、法人をその数だけ設立してそれぞれの子にそれぞれ単独で株式を所有させるなど、遺産分割まで考慮した出口戦略を練る必要があります。

法人化の手順～不動産経営の法人化の3つのスキーム～

不動産の法人化をする場合には、以下の3つのいずれかの方式による法人を設立することとなります。

①管理受託方式

法人が管理業務を受託して、個人オーナーから物件の管理料を受け取ります。管理料は市場相場に合わせる必要がありますが、賃料の4～6％程度が目安となります。

②サブリース方式

法人が個人オーナーから不動産を一括して借り受け、入居者に転貸する方式です。
転貸で得られる家賃収入と個人オーナーに支払うサブリース料の差額が法人の所得となります。
法人に移転できる所得の目安は市場相場に合わせる必要がありますが、転貸賃料の10～15％程度となります。

③不動産所有方式

建物のみ、または土地と建物の両方を法人が所有する方式です。
建物（及び土地）が法人の所有となるため、基本的に賃料の100％が法人に移転します。

不動産経営の法人化をする方法・手順

①法人化の節税シミュレーションをする

不動産経営から生じる所得の金額、他の所得の有無、所得控除の額、法人化した後の人件費、相続財産規模、家族構成、不動産オーナーの年齢など法人化の上で検討する要素は様々で、人それぞれ状況は異なります。
まずは、法人化が必要かどうか、不動産経営に強い税理士に相談しましょう。
法人を設立することが決まった後も諸々の手続きが必要になります。

②設立する会社の種類や会社の基本事項を決める

設立する会社の種類（例：株式会社、合同会社など）や、商号、目的（事業内容）、本店所在地、資本金、役員構成（社員構成）、事業年度などの会社の基本事項を定めます。

③定款を作成する

会社の基本事項の内容などに基づいて、定款を作成します。
定款には必ず定めなければならない事項（絶対的記載事項）と定款に定めることで効力を発する事項（相対的記載事項）があり、それを踏まえた上での作成が必要です。
定款の作成は、専門家に依頼するとよいでしょう。
作成した定款は、登記申請の前に、公証役場での認証手続きが必要です。

④出資をする

発起人の口座に、資本金の払い込みを行います。

⑤設立登記・口座開設をする

法務局に登記申請を行います。
登記の申請は、本店所在地を管轄する法務局で行いますが、代表者のマイナンバーカードとＩＣカードリーダライタがあれば、オンラインで登記を申請することも可能です。
申請は、司法書士に依頼することもできます。
設立登記が完了したら、金融機関で法人名義の口座を開設します。

法人化完了後に行うこと

法人化が完了したら以下の2点も忘れず行いましょう。

①社会保険関係の手続き

社会保険の手続きでは、年金事務所に、法人の「新規適用届」と個人ごとの「資格取得届」を提出します。

②税務関係の手続き

税務の手続きでは、税務署や都道府県税事務所、区市町村に、法人の設立届を提出します。
税務署には、必要に応じて

• 給与支払事務所等の開設届出書
• 源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書
• 青色申告承認申請書
• 土地の無償返還に関する届出書

などの提出も行います。

相続対策として法人化する際に気をつけるべきポイント

建物の売却による貸付金の発生に注意

不動産所有方式による法人化を目的として、個人で所有していた建物を法人に売却することがあります。
この際に、法人がその建物の取得に充てるための融資を受けられれば良いのですが、そうでない場合には、一旦、個人から売買代金相当額を法人に貸し付けたことになります。

そして、この貸付金は個人オーナーの相続の際には相続財産となってしまいます。
法人は不動産の取得を時価で認識しますので、個人においては売却した建物の時価相当額（鑑定評価額など）が貸付金となり、相続税の課税対象となります。

もし、法人化をせずに個人で建物を所有し続けていれば、相続税法上は「貸家」としての低額な評価額（原則として固定資産税評価額の70％）で済むはずが、思わぬ相続財産の増加を招いてしまう可能性があります。
例えば、高齢な個人の不動産オーナーが、時価の高い建物を法人に売却して法人化をした場合、売却対価として高額な貸付金が発生し、これが解消されないまま相続を迎えてしまうと、かえって将来の相続税の負担が増加してしまうことになります。
高齢な不動産オーナーの法人化には、事前の慎重な検討が必要になります。

関連記事：不動産管理会社の設立で節税ができる仕組みを解説

よくある質問

最後に、不動産の法人化について、よくある質問を確認します。

Q：個人で土地を所有していると相続税が課税されてしまうため、アパートの建物だけでなく、その敷地である土地も法人化（法人へ売却）しようと考えています。相続税の節税になりますか？

A：個人から法人へ土地を売却して法人化をすると、下記のデメリットがあります。

個人から法人への土地の売却は時価となるため、その時点で個人で所有する期間の土地の含み益が実現し、多額の譲渡税がかかる可能性があります。

個人が受け取った上記の土地の売却代金が、将来の個人の相続財産になります。法人に売却代金の支払能力がない場合には、個人から法人に売却代金相当額を貸し付けたことになり、この貸付金は将来の個人の相続において相続財産となってしまいます。
土地の売却代金（貸付金）は高額なため、かえって将来の相続税の負担が増加してしまう可能性が高くなります。

法人が個人から土地を購入する際には、土地自体の評価額が高いため、多額の登記費用や不動産取得税がかかります。
家賃収入は建物について発生するため、上記の高いコストを支払って敷地（土地）を法人に移転しなくても、建物のみの移転で十分な法人化の節税効果を得られることがほとんどです。

まとめ

個人の不動産オーナーに不動産収入が蓄積していけば、当然、相続財産は増加し続け、多額の相続税が課税される可能性があります。

将来相続が発生した場合、その相続税を支払うことができなければ、相続人に不動産経営を承継することができず、先祖代々守ってきた不動産を売却することになるかもしれません。
これらの悩みを解消する手段の一つとして「法人化」がありますが、すべての不動産オーナーに法人化が有効な手段になるとは限りません。

特に個人オーナーの年齢には最も注意が必要です。高齢の場合には相続までの時間的な余裕がなく、所得分散の恩恵も十分に受けられないどころか、逆に法人の設立コストや不動産の移転コスト、建物の売却による貸付金の発生により、マイナスの効果を招いてしまう可能性すらあります。

自分にとって法人化することが適切なのか、どのように法人化をすべきかは、具体的な情報や数値をもとにして相談するしかありません。
法人化の際には、事前に不動産に強い税理士に相談をしてから進めるようにしましょう。

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