住宅取得等資金贈与の非課税措置はいつまで？適用要件・注意点などを税理士が解説

この記事の執筆者：税理士藤井幹久

マルイシ税理士法人の代表税理士です。責任者として、相談業務から申告実務までの税理士業務に取り組んでおります。また、不動産税務と相続税・相続対策を主として、提携の税理士やコンサルタント及び弁護士等の他の士業と協業しながら、「不動産と相続」の問題解決に努めております。

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贈与税には、1,000万円もらったとしても税金がかからない、「住宅取得資金贈与の非課税制度」があります。

ただ非課税制度を利用するためには要件がありますし、税制改正により非課税控除額の上限が変更になっていますのでご注意ください。

住宅取得等資金贈与の非課税枠とは？

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」（通称：住宅取得資金贈与の非課税制度）とは、直系尊属（親・祖父母など）から贈与により、自己の居住用物件の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合に適用できる特例制度です。

贈与税には110万円の基礎控除額がありますが、贈与金額が110万円を超えた場合、差額に対して贈与が課されます。

しかし「住宅取得資金贈与の非課税制度」の要件を満たした場合には、基礎控除額とは別枠で非課税控除を適用できますので、贈与金額が110万円を超えても贈与税を支払わずに贈与することが可能です。

また非課税控除額は最大1,000万円と高額ですので、相続財産を生前中に移す目的で住宅取得資金贈与の非課税制度を活用し、住宅購入資金の援助を行うこともできます。

住宅取得資金贈与の非課税制度の適用要件

住宅取得資金贈与の非課税制度には人的要件（贈与者・受贈者の要件）と物的要件があり、双方の要件を満たした場合に限り適用することができます。

人的要件

住宅取得資金贈与の非課税制度の人的要件は、次の通りです。

＜贈与者・受贈者の要件＞

贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（子・孫・曾孫など）であること
贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること
（令和4年3月31日以前の贈与の場合は20歳以上）
贈与を受けた年の受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であること
（新築等をする住宅用の家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下）
平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと
（一定の場合を除く）
自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から購入または、請負契約等により新築もしくは増改築等をしたものではないこと
贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充て、住宅用の家屋の新築等をすること
贈与を受けた際、日本国内に住所を有していること
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、購入した家屋に居住または、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること

受贈者が居住用家屋を所有することにならない場合、特例を適用することはできません。

また住宅取得資金の非課税制度の申告手続きを行っても、贈与を受けた年の翌年12月31日までに購入した家屋に居住していない場合は特例の対象外となるため、修正申告で特例適用を取り消す手続きが必要です。

物的要件

住宅取得資金贈与の非課税制度の対象となる住居要件は次の通りです。

＜新築または取得の場合の要件＞

日本国内に所在する住居用物件
新築または取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であり、家屋の床面積の2分の1以上を受贈者の居住用として利用すること
（マンションなどの区分所有建物の場合は、専有部分の床面積で判定）
取得した住宅が次のいずれかに該当すること

　１、建築後使用されたことのない住宅用の家屋
　２、建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの
　３、建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

上記2および3のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請し、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修により、その住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことを証明書等で証明されたもの

住宅取得資金の非課税制度は令和8年12月31日までの期間限定（令和6年度税制改正大綱）

住宅取得資金贈与の非課税制度は期間限定の制度であり、令和6年1月1日から令和8年12月31日まで（令和6年度税制改正大綱・現行：令和4年1月1日から令和5年12月31日まで）に行われた贈与が対象です。

令和5年以前も同特例制度は存在しましたが、適用期間が終了するタイミングで期間延長の法律改正が行われ、令和6年度税制改正大綱により、令和8年まで特例制度を利用することが可能となっています。

省エネ等住宅とは？

「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準に適合する住宅用の家屋のことをいい、贈与税の申告書を提出する際は、住宅性能証明書など一定の書類を添付しなければなりません。
＜省エネ等基準＞

断熱等性能等級5以上または、一次エネルギー消費量等級6以上であること（令和6年度税制改正大綱・現行：断熱等性能等級4以上または、一次エネルギー消費量等級4以上であること）
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または、免震建築物であること
高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること

なお過去に住宅取得資金の非課税制度を適用している方については、非課税対象となった贈与金額を控除した残額が非課税限度額となります。

住宅取得資金の贈与が非課税になるための手続きとは？

住宅取得資金贈与の非課税制度を適用する場合、贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までの期間に、税務署へ贈与税の申告書および必要書類を提出しなければいけません。

贈与税の申告書は、申告する時点で住んでいる場所を管轄する税務署へ提出することになります。

したがって贈与以降に転居した際は、引っ越し先の住所を管轄する税務署で手続きすることになりますので、提出先誤りに注意してください。

＜添付書類（新築・取得用）＞

受贈者の戸籍の謄本
源泉徴収票など受贈者の合計所得金額が確認できるもの
新築に係る工事の請負契約書の写しまたは、売買契約書の写し
住宅用の家屋に関する登記事項証明書
次のいずれかの書類（※）・耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の写し
・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類
　※　耐震改修により耐震基準に適合するものとなった住宅を取得した場合のみ添付が必要