記事前半では、目的別の相談先を紹介。後半では、「売却時に利用できるサービス」と「売却前にしておくべきこと」についてお話しします。不動産専門の税理士が解説します。

不動産売却時の目的別の相談先

不動産売却時の相談先としては、目的に応じて不動産会社・税理士・弁護士・司法書士・不動産鑑定士などがあります。

どのように使い分ければよいか見ていきましょう。

不動産の売却先探しなどの相談は「不動産会社」

不動産の売却先探し、その後の売買契約の手続きなどの相談は不動産会社（仲介会社）が一手に引き受けてくれます。ただ実際に不動産会社を選ぶのは意外に大変です。なぜなら、一生のうちに不動産の売買をする機会が限られているため、なじみの不動産会社がない人が多いからです。

一口に仲介系の不動産会社といっても、次のような形態があります。

• 全国的に展開する大手仲介会社
• 地場に密着した中小の仲介会社
• 昔から続いている個人経営の不動産会社

査定額は不動産会社によって変わってきます。まずは、近隣で影響力のあるいくつかの不動産会社に相談し、相性がよさそうな仲介会社を絞り込んでいくのが無難です。

一括見積りがとれる「査定サイト」の利用も

最近では、不動産売却価格の一括見積りがとれる査定サイトも人気です。査定サイトを利用すれば、1回の手続きで数多くの不動産会社に無料査定してもらえます。査定サイトで得た見積り額は売却額の相場を知る上でも役立ちます。ただし、大手の不動産会社が中心の査定サイトも多いので、地元密着型の不動産会社の査定と併用するのがよいかもしれません。

不動産売却時の税金の相談は「税理士」

土地や建物などの不動産を売却して売却益が出ると、譲渡税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。利益が発生しそうな場合は、事前に税理士に相談しておいた方がよいでしょう。そうでないと、売却後の最終的な手残りがわかりません。ただし、税理士にも得意分野があるため、不動産専門の事務所を探すのがポイントです。

税理士の探し方としては、大手の不動産会社であれば、ビジネスパートナーの税理士を紹介してくれることもあります。また、最近ではネットで税理士事務所を検索するケースも増えています。「不動産　税理士　地域名（例：東京、新宿など）」といったキーワードで検索してみましょう。

不動産の適正価格についての相談は「不動産鑑定士」

不動産会社に売却の相談をすれば、「これくらいの価格で売れそうだ」という相場はわかります。しかし、不動産会社によって査定額に差があることに不安を感じる人もいるでしょう。ある程度、手間と期間をかけてでも、「適正な価格を知りたい」という場合は、不動産鑑定士に依頼する手もあります。報酬はかかりますが、実地調査や知見に基づいて客観的な資産価値を割り出してくれます。

相続や契約関係などトラブルなどのトラブルは「弁護士」

相続や離婚などで財産についてもめている場合は、弁護士に相談するのが賢明です。トラブルを放置したまま強引に土地や住宅などを売却してしまうと、さらなる大きなトラブルに発展しかねません。

「弁護士に相談すると高そう」というイメージをお持ちの人もいるかもしれませんが、相談料はそれほどではありません。たとえば、東京弁護士会の一般相談料は1時間あたり1万円（税別）です。事務所によっては、相談料無料ということもあります。

登記変更についての相談は「司法書士」

土地などの不動産を売却する際には、「抵当権抹消のための登記」と「所有権移転のための登記」が発生します。これらの登記の代行をするのが司法書士です。一般的に、抵当権抹消のための登記費用は売主負担、所有権移転のための登記費用は買主負担となります。

大手の不動産会社であればたいていの場合、その会社のビジネスパートナーの司法書士を紹介してもらえるケースが多いでしょう。「報酬額に納得できない」といった場合はご自身で探す方法もあります。

不動産売却時に相談できる各種サービス

不動産会社に相談する前に、売却時に利用できる各種サービスを理解しておくことも大切です。求めるサービスを提供している不動産会社に相談すれば、効率的に売却できます。主なサービスには、仲介・買取保証・つなぎ融資・リースバックなどがあります。

相場に近い価格で売却したいなら「仲介」

　
仲介は、不動産売却のもっとも一般的なサービスです。仲介では「土地や建物を売りたい人」と「買いたい人」の間に不動産会社が入り、マッチングを行います。

仲介のメリット

仲介のメリットとしては、売り手と買い手の相対取引（1対1の取引）なので、相場に近い価格あるいは、売主の希望に近い価格で売却できる可能性があることです。

仲介のデメリット

デメリットとしては、設定価格が相場よりも高いと売却までに期間がかかりやすいことです。

期日までに不動産を売却したいなら「買取保証」

「この日までに絶対、不動産を現金化したい」というケースでは、買取保証の選択があります。買取保証では、当初は仲介を行います。その後、期日までに土地や建物を売却できなかったときには、あらかじめ決めていた金額で不動産会社が直接買い取ってくれます。

買取保証のメリット

買取保証のメリットは、希望の期間内に確実に現金化できることです。ただし、仲介をする期間（保証期間）は不動産会社によって違います。数ヶ月などの設定が多いようですが、希望の期間に合わせて不動産会社を選びましょう。

買取保証のデメリット

デメリットは、仲介で売れなかったときは査定価格の70〜90％程度など、割安な価格になってしまう可能性が高いことです。

新居や引っ越しの費用が必要なら「つなぎ融資」

「とにかく現金が今すぐに欲しい」という人は、つなぎ融資の選択があります。つなぎ融資とは、不動産を担保に入れることで、売却する前に融資で現金を調達する方法です。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリットは、新居の購入費用や引越し費用をスムーズに用意できることです。

つなぎ融資のデメリット

デメリットは、売却までの期間、金利負担があることです。リスクとしては、売却できなかったときは競売にかけられ、査定額よりも割安な価格で処分されるケースがあることです。

自宅に住み続けながら現金が必要なら「リースバック」

「老後資金が足りない」「相続対策をしたい」「自宅が差し押さえ寸前」などのケースでは、リースバックの選択があります。リースバックとは、自宅をいったん不動産会社や金融機関に売却した上で、改めて賃貸借契約を交わす方法です。まとまった現金を手に入れつつ、その家に住み続けることができます。ちなみに売却した自宅は将来、買い戻すこともできます。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、所有者が不動産会社や金融機関になるため固定資産税の負担がなくなることです。

リースバックのデメリット

デメリットは、毎月の家賃負担が発生することです。

不動産売却時に自分でやっておくべきこと

不動産会社に売却相談をする前に、ちょっとしたひと手間を加えるだけで、査定額や成約率がアップする可能性があります。こちらもチェックしておきましょう。

見た目をきれいにしておく

土地や建物の見た目をなるべくきれいにする、このひと手間で不動産会社の印象がよくなり査定額がアップ（逆に下がらない）する可能性があります。また、内見では、購入希望者の印象がよくなり、成約率がアップする可能性もあります。具体的に見た目をきれいにするポイントは下記の通りです。

• 住宅に人が住んでいる場合は、査定時や内見時に目立つところ（玄関、リビング、水回りなど）を掃除しておく
• 住宅に人が住んでいない場合は、残機物（住人が残したモノ）を処理しておく
• 庭の草刈りをしておく
• 敷地内のゴミ処理をしておく

小さな修繕を事前にしておく

建物のなかでも、傷みや汚れが目立つ箇所は、事前に修繕をしておくのがよい場合もあります。たとえば、「玄関のドアの建て付けが悪い」「廊下の壁紙の一部がはがれている」といったケースです。このような小さな修繕をすることで内見者の印象がよくなり成約率がアップする可能性があります。

とはいえ、修繕で費用をかけても、その分が査定で必ずしもプラスになるとは限りません。あくまでも負担にならない範囲で行いましょう。

査定依頼は複数社に依頼する

売却時の査定は、複数の不動産会社に依頼するのが鉄則です。その理由は、不動産会社によって査定額に差があるのが普通だからです。複数の査定をとることで物件のリアルな相場もつかみやすくなります。

ただし注意したいのは、「査定額がそのまま売却額になるわけではない」ことです。査定額を高めに出しておいて、実際にはかなり安い売却額になってしまうケースもあります。査定額だけではなく、「本当にその査定額に近い金額で売却できそうか（＝営業力がありそうか）」も見極めた上で売却依頼をしましょう。

物件の魅力を整理しておく

不動産会社に相談する前に、売却する土地や建物の魅力を整理しておくと、不動産会社が査定をするときの参考になります。

もちろん、最終的には不動産会社が査定を行うわけですが、長年その物件を所有していた人だから知っている魅力もたくさんあるでしょう。それを整理してしっかり伝えることで査定額、ひいては売却額がアップにつながる可能性があります。ただ魅力を整理するといっても、簡単なメモ程度で十分だと思います。

まとめ

この記事の前半でお話したように、不動産売却時には「信頼できる不動産会社を選ぶこと」「目的に応じて専門家を選ぶこと」がポイントです。とはいえ、現実には一般の方が不動産会社や専門家を選択するのは大変でしょう。

相談先をお探しの場合は、当メディアを監修する不動産専門のマルイシ税理士法人へまずはご連絡ください。不動産を知り尽くした税理士はもちろん、必要に応じて提携する不動産会社や弁護士、司法書士などもご紹介できます。ご利用により、ワンストップで効率的に売却を進めることができます。

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