公開日：2023/08/21

底地整理とは？方法やポイントをわかりやすく解説

この記事の執筆者：税理士藤井幹久

マルイシ税理士法人の代表税理士です。責任者として、相談業務から申告実務までの税理士業務に取り組んでおります。また、不動産税務と相続税・相続対策を主として、提携の税理士やコンサルタント及び弁護士等の他の士業と協業しながら、「不動産と相続」の問題解決に努めております。

【執筆者：税理士・藤井幹久】

底地整理とは？

底地整理とは、底地と借地権の法的な関係整理しておくことをいいます。

底地とは、借地権が設定された土地の所有権のことをいい、借地権とは土地を借りる権利のことをいいます。

底地や借地権はそれ単体で自由に土地を利用することができず、借地権の解消や借地権の買い取りなどをおこない、底地を完全な状態にすることを底地整理の目的としています。
底地のまま相続が発生してしまうと底地整理をすることが難しくなるため、底地整理をする場合は早目におこなっておくのが望ましいでしょう。

底地整理ができると不動産の資産価値も通常の価値に戻ります。
底地は借地権や地上権が付いているため、自由に土地を利用できません。
自由に利用できない土地のため、不動産価値は通常の土地と比べかなり安くなってしまうとも言われます。
底地整理をすることにより、底地と借地権の法的な関係が整理されると、底地が通常の所有権に戻ります。
そのため、土地を自由に使うことができるようになり、土地の価値も元通りになります。

底地整理の方法

底地整理するためには、底地に付いた借地権や地上権を解消する必要があります。
底地に付いた借地権や地上権を解消するには、いくつかの方法があります。
この各方法を利用して底地整理をおこないます。

1.借地人に底地を売却する

底地整理をおこなう方法の1つ目は「借地人に底地を売却する」ことです。

借地人に底地を売却する理由は、底地が高く売却できる可能性があるからです。
借地人から見ても底地の所有者が他人だと、土地を自由に利用することができません。
しかし、その底地を買い取ってしまえば底地も借地権も自分のものになるため、土地に対して完全な権利を取得することになります。
そのため、借地人は第三者よりも高く底地を購入してくれる可能性があるわけです。

ただし、あくまで高く購入してくれる可能性があるだけなので、底地の正確な値段を把握しておく必要はあります。
不動産仲介会社や不動産鑑定士などに底地の価値を聞いておくと良いでしょう。

2.借地人から借地権を買い取る

底地整理をおこなう方法の2つ目は「借地人から借地権を買い取る」ことです。

底地の所有者が借地権を購入することにより、土地の完全な権利を手に入れることができます。
また、借地権だけ買い取るためには底地の上に建っている建物も購入しなければなりません。
そのため、借地権を購入する場合には、借地権という権利と同時に建物も買い取りしないといけないということを覚えておく必要があります。

借地権を購入すれば、土地の完全な権利を手に入れることができるため、金融機関がローンを提供してくれる可能性もあります。
もし、ローンで借地権を購入する場合には、金融機関へ事前に相談をしておきましょう。

3.底地と借地権を等価交換する

底地整理をおこなう方法の3つ目は「底地と借地権を等価交換する」ことです。

等価交換とは、底地の価値と借地権の価値が同等になるように調整し、同等の価値分だけ底地と借地権を交換してしまう方法です。

等価交換はかなりの専門性が必要になるため現実的な方法ではありませんが、底地や借地権がかなり広く、借地権を購入する金額を用意できない場合などに利用することもあります。

4.底地のみを売却する

底地整理をおこなう方法の4つ目は「底地のみを売却する」ことです。

借地人に底地の売却を持ち掛けても対応してくれない場合、底地を不動産会社か個人投資家に売却してしまいます。
底地だけでは土地を自由に使うことができないため、借地人以外の一般個人が底地を購入する可能性は高くありません。
そのため、底地の売却先は不動産会社か個人投資家になります。

不動産会社や個人投資家からしてみれば空き家リスクのない、借地権を購入して収益を上げるという事業にはメリットがあります。
もちろん投資回収できる金額でしか底地を購入してくれませんが、底地には買い手もいるということです。

5.借地契約を解消する

底地整理をおこなう方法の5つ目は「借地契約を解消する」ことです。

借地契約を解除することで、借地権を抹消することができます。
基本的に借地契約は底地の所有者から解除することはできませんが、借賃人が借地契約違反をしている場合には、借地契約を解除することもできます。
また、借地契約の中には定期借地と言われる、一定期間が経過した後に借地契約が解除される契約もあります。
これらの場合は、契約を解除したり、契約解除期日まで待ったりして借地契約を解消するといいう方法を使うことができます。

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底地整理のメリットとデメリット

底地整理をすることには、メリットやデメリットがあります。
ここからは底地整理をすることのメリットやデメリットを紹介していきます。

底地整理のメリット

底地整理をするメリットは、次のとおりです。

不完全な権利行使しかできない土地を処分することができる
借地権を取得することで完全な権利が行使できる土地を手に入れることができる
相続のときに相続人と揉めなくなる
借地人とのトラブルに巻き込まれなくなる
不動産の資産価値が高くなる

底地整理をするメリットは多くありますが、メリットのほとんどが法的な権利関係が整理できることに繋がっています。
底地の所有者と借地人は、いわば反対の性質を持つ両者のため、賃料や使用方法でトラブルになる可能性を秘めています。
底地整理をすることによりトラブルなどを防止しつつ、完全な権利を行使できる土地を取得することにより不動産の価値を戻すことができます。

底地整理のデメリット

底地整理をするデメリットは次のとおりです。

借地権設定の対価に取得していた借地料を得ることができなくなる
借地料の他にも承諾料や更新料などを取得していた場合、その収益もなくなる
底地は固定資産税が安くなるがそのメリットがなくなってしまう

底地は借地人から借地料などの収益を得ることができます。
しかし、底地整理をして底地を手放してしまうと、借地料などの収益を得ることができなくなります。
底地の収益額は低いことが多いですが、空き家などのリスクがなく低リスク利回商品という面を持ちます。
安定して収益を得ることができる底地を手放してしまうのはデメリットです。
もし、安定収入を得て、固定資産税を払ってもなお収益が出ているといような場合には、底地整理を本当におこなう必要があるのか検討することも必要です。

まとめ

底地整理とは、底地と借地権や地上権の法的な権利関係を整理することをいいます。
底地整理するには、底地を売却する、借地権や地上権を購入する、底地と借地権などを等価交換するなどの方法があります。

また、底地整理をすることにはメリットとデメリットがあるため、底地整理をするメリットの方が自分にとって大きいのかを確認しておくことも大切です。
底地整理をすると法的な関係を整理してトラブルが起きづらくなりますが、借地料などの収入を得ることができなくなってしまいます。

なお、底地整理をするときには、専門的な知識と、底地や借地権の適正な価格を知ってからおこなわなければなりません。
ただし、底地や借地権の適正価格を調査するのはかなり難しく、適正価格は不動産仲介会社や不動産鑑定士などに算出してもらうのが良いでしょう。
そのため、底地整理をすると決めた場合には不動産仲介会社などのプロに相談したうえで、進めていくことをおすすめします。

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