公開日：2023/08/24

雑種地と宅地・田畑との違いは？かかる税金や土地活用方法を不動産税理士が解説

この記事の執筆者：税理士藤井幹久

マルイシ税理士法人の代表税理士です。責任者として、相談業務から申告実務までの税理士業務に取り組んでおります。また、不動産税務と相続税・相続対策を主として、提携の税理士やコンサルタント及び弁護士等の他の士業と協業しながら、「不動産と相続」の問題解決に努めております。

【執筆者：税理士・藤井幹久】
相続財産に含まれていることの多い土地には、「宅地」や「田畑」などがありますが、中には「雑種地」が含まれていることがあります。

「雑種地」というと耳慣れないかもしれませんが、宅地や田畑と同じように、相続財産の対象となる土地の種類のひとつです。

ではこの雑種地とは、いったいどのような土地のことを言うのでしょうか？また、雑種地にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか？

本記事では、雑種地の特徴や税金・そしてその活用法などについて、不動産と相続の専門家である不動産税理士がじっくりと解説していきます。

雑種地とは？

雑種地とは、「宅地」や「田」のように使用用途に応じて定められている土地の種類（これを「地目」といいます）のどれにもあてはまらない土地のことをいいます。

何に使われている土地なのかによって、「宅地」であったり「田」であったり「山林」であったりするわけですが、そのどれにも当てはまらない土地が雑種地となるわけです。一般的には、駐車場や資材置場などが、この雑種地にあたります。

なお、地目については、不動産登記法では以下の23種類に定められています。

田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地

これに対し、固定資産税の評価基準や相続税の財産評価基本通達では、地目を以下の９種類に分類しています。

宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地及び雑種地

ちなみに、不動産登記における地目は「登記時」の状況から判断するのに対し、固定資産税や相続税における地目は「課税時期」における土地の状況によって判断されるため、登記簿謄本の地目と固定資産税課税台帳などの地目がことなる場合があります。

また、地目は同じであっても、固定資産税は総務省が定める固定資産評価基準に基づいて評価が行われるのに対し、相続税は財産評価基本通達に基づいて評価が行われます。したがって、一般的に両者の評価額は大きくことなります。

雑種地と宅地の違いとは？

宅地とは、現在建物が建っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地のことをいいます。また、自宅や店舗の駐車場のように、建物の敷地としての利用が主で、駐車場はその付随的なものに過ぎないと認められる時などには、主たる用途に応じた地目を引き継いで「宅地」として取り扱います。

そのため、雑種地であっても上に建物を立てれば宅地となります。逆に、建物を壊して駐車場専用にすれば雑種地とすることも可能です。

ただし、これらの地目の判断は非常に難しいため、詳しくは不動産と相続の専門家である不動産税理士にお問い合わせください。

雑種地と田・畑の違いとは？

田とは、農耕地で用水を利用して耕作する土地をいい、畑とは農耕地で用水を利用しないで耕作する土地をいいます。また、休耕地や不耕作地なども田・畑に分類されます。

ただし、何年も耕作されていない休耕地や簡単に耕作できる状態に戻せないような耕作地などについては、登記簿謄本の区分が田・畑であっても相続税法上は雑種地とみなされる場合があります。

なお、田・畑と雑種地では相続税評価額が大幅にことなってしまうため、ご心配な方やもう少し詳しく知りたい方は、お気軽に不動産税理士までお問い合わせください。

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雑種地の調べ方

では次に、対象となる土地が雑種地となるかどうか、その調べ方について解説します。土地の相続税評価額を算出するためには、正しい地目を知らなければなりません。そこで、対象となる土地が雑種地に該当するのかどうかの調べ方について説明します。

登記簿謄本での判断は危険

上述のように、土地の登記簿謄本に記載してある地目は登記時の状況を表しているものであり、必ずしも現況を正しく表しているわけでありません。したがって、土地の登記簿謄本のみで雑種地かどうかを判断してしまうと、地目の判断を間違ってしまう場合があります。

固定資産税の課税明細書でも不十分

固定資産税の課税明細書や評価証明書には、市区町村役場の職員が1月１日の現況を航空写真などで確認した地目が記載されています。ですから、登記簿謄本と比べるとかなり現況に近い地目が記載されていますが、こちらも残念ながら必ずしも正しいわけではありません。

実際には数年に１度しか現況が調べられていない場合もありますし、１月１日と課税時期とでは実際の地目がことなる場合もあります。

そのため、固定資産税の課税証明書などで確認された地目は、ある程度の目安にはなるものの、必ずしも正しいとは言えません。

雑種地を調べるには現地確認が必須

登記簿謄本や固定資産税の課税明細書以外にも、Googleが提供しているストリートビューなどによって現況確認をする方法もありますが、これも課税時期の状態を正しく反映しているわけではありません。場所によっては10年近く更新されていない土地さえあります。

したがって、雑種地かどうかを確実に調べるためには実際に現地に行ってその土地の利用状況を確認し、その土地の上に建物が建っていないか、畑などとして利用されていないか、山林になっていないかなどを見た上で判断しなければなりません。

雑種地にかかる税金とは？

ではここで、雑種地にかかる税金について整理してみましょう。雑種地には、以下の3つの税金が課税されます。

固定資産税・都市計画税
相続税
贈与税

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日の時点で登記簿謄本に所有者として登記されている人に対し、市区町村が固定資産税を課します。固定資産税の税率は、原則として固定資産税評価額の1.4％（ただし、市区町村によって税率がことなる場合があります）と定められています。

また、雑種地が市街化区域内にある場合は、原則として固定資産税評価額の0.3%（こちらも市区町村によって税率がことなる場合があります）が都市計画税として課税されます。

なお、上述のように固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づいて全国の市区町村役場が算出しますが、その評価額は一般的に実売価格の7割程度と言われています。

したがって、たとえば市街化区域内にある実売価格が1億円程度の雑種地であれば、おおよそ以下の固定資産税と都市計画税が課税されることになります。

固定資産税・・・課税標準額×税率1.4％＝（1億円×7割）×1.4％＝98万円
都市計画税・・・課税標準額×税率0.3％＝（1億円×7割）×0.3％＝21万円

なお、これらの数字はあくまでも概算に過ぎないため、詳しくは不動産や相続の専門家である不動産税理士にお問い合わせください。

相続税

相続によって雑種地を取得した場合は、相続税が課税されます。この雑種地の相続税額を算出するベースとなる相続税評価額は、原則として近傍地比準価額方式によって算出します。

この近傍地比準価額方式とは、評価する雑種地と状況が類似する付近の土地の1㎡当たりの価額を基準として土地の位置や状況等の条件を反映させて評価単価を算出し、これに地積を乗じて評価額を算出する方法です。

雑種地の評価は税理士にとっても非常にレベルの高いテーマで、相続などを専門に行っている税理士でなければ正しい評価額の算出が難しい場合もあります。したがって、広大な雑種地を相続した場合は、不動産や相続を専門に行っている税理士に相談することをおすすめします。

贈与税

雑種地の贈与を受けた場合は、原則として、雑種地の評価額から110万円を差し引いた金額に対して贈与税が課税されます。

この雑種地の評価も相続税と同様の方法で行うため、雑種地の贈与を受けた場合は、不動産や相続を専門に行っている税理士に相談することをおすすめします。

雑種地の土地活用方法

最後に、雑種地の土地活用法について解説します。雑種地の土地活用方法として多くの方に用いられているのは、おもに以下の2つです。

駐車場経営
住宅を建てる

駐車場経営

雑種地の土地活用の筆頭として挙げられるのが、駐車場経営です。土地の整地やアスファルトの敷設のような最小限の設備投資で事業をスタートすることができ、長期間に渡って安定的な収益を稼ぎ続けることも不可能ではありません。

コインパーキングであれば駐車区画の整備や精算機・防犯カメラなどの設備が必要となりますが、駐車場経営であれば継続的に必要な支出などはありません。

また、土地を貸し出すと賃借権が生じるため、雑種地の評価額から賃借権に相当する金額を控除することができます。この賃借権は、貸し付けに係る契約期間の残存期間が長くなるほど土地の相続税評価の減額が大きくなるため、相続税や贈与税の節税としても駐車場経営は効果的です。ただし、契約期間がはっきりと分かるように「賃貸借契約書」などを交わしておくことを忘れないでおきましょう。

なお、駐車場経営に類似するビジネスモデルとしては、「資材置き場」や「トランクルーム」、「太陽光発電」などがあります。これらも駐車場経営と同様の効果を生じることができます。