マルイシ税理士法人の代表税理士の藤井幹久です。

「不動産を専門とする税理士に初めて会いました」
「今までの会計事務所では相談できなかったことが相談できました」
私が税理士として日々業務を行う中で、お客様からよくこのような言葉をいただきます。

全国の税理士登録者数は8万人を超えます。

その中でも、不動産オーナーの税務顧問、確定申告、相続税の申告、相続対策や不動産売却時の確定申告などを専門としている「不動産税理士」は希少であることを実感しています。

この記事では、一般的にはあまり知られていない「不動産税理士」について解説します。
不動産税理士とは具体的にどのような税理士で、通常の税理士とはどう違うのかをお伝えしていきたいと思います。

不動産オーナーの税務顧問、確定申告、相続税の申告、相続対策や不動産売却時の確定申告などで活躍している不動産税理士。

この不動産税理士とは、どのような税理士で一般の税理士とは具体的にどう違うのでしょうか？

この記事では、不動産税理士について徹底解説していきます。

不動産税理士とは？

まずは、不動産税理士とはどのような税理士なのかを、分かりやすく説明します。

「不動産税務」に精通している税理士

不動産は、取得、保有、売却、相続の時点で、それぞれ異なる税金がかかる可能性があります。

これらの不動産に係る税務を「不動産税務」と呼びます。

不動産税務

不動産税務は、下記などの税金からなります。

例えば、不動産の取得時には、印紙税や不動産取得税がかかり、保有時には固定資産税、売却時には所得税・法人税・住民税・消費税、相続時には相続税がかかります。

不動産税理士は、この不動産税務に精通していて専門に行っている税理士のことを言います。

不動産税理士はほとんどいない

不動産税理士を名乗っている税理士はいるかもしれませんが、不動産税務に精通していて、多くの経験を有し専門に行っている税理士は多くありません。

その理由は2つあります。

1.税理士試験の科目がないため個別の勉強が必要

不動産税務は税理士試験の科目には無く、多くの国税、地方税の知識が必要となるため、体系的に勉強をすることができません。

2.不動産税務を経験できる事務所が少ない

2つ目の理由は、不動産税務を経験できる環境がほとんどないということです。

一般的に税理士は、会社の会計や申告を主業務とする「法人系税理士」か、個人の確定申告や相続税を主業務とする「個人系税理士」に分かれます。

不動産税理士は、不動産会社、不動産管理会社や不動産オーナーだけを対象として、法人業務と個人業務の両方を経験する必要があります。

一般的な会社や個人のお客様のご依頼を全てお断りして、不動産関連のお客様の業務だけを行える環境はなかなかありません。

このような理由から、不動産税理士はなかなかいないというのが実情です。

したがって、不動産投資を行っている不動産オーナーや相続で土地を取得し、土地活用を行おうと思っている方が、普段から対応してもらっている税理士に依頼しても100%のサービスが受けられるかというと極めて難しいのが実情です。

不動産税理士に依頼するメリット

不動産税理士に税務顧問や確定申告などの税理士業務を依頼することのメリットを説明します。

税務調査に強い

不動産オーナーの管理会社や不動産会社だけを対象として、税務顧問や確定申告を行っていますので、専門的な知見を持っています。

税務調査で狙われやすいところや論点となるところは、申告前に手当をしていきます。

また、毎年の申告書作成だけではなく、相続対策という観点からも申告業務を行います。

不動産オーナーの相続対策や相続税申告の相談や依頼も可能

不動産経営の出口は、売却するか相続（贈与）するかのどちらかになります。

不動産税理士は、お客様のご要望を聞き、不動産経営の出口を想定することで、売却や相続対策などのサポートを行うことができます。

また、相続が発生した時には、相続税の申告業務でお役に立ちます。
不動産オーナーの相続税に特有の、土地の評価や特例の選択適用などに、専門性と強みを持っています。

税金以外の不動産と相続の相談やサポートも

不動産税理士が相談窓口となることで、多くの専門家や不動産業者と繋がることができます。

弁護士、司法書士、不動産鑑定士、不動産コンサルタントなど、不動産と相続に精通している専門家たちが、担当税理士を窓口として不動産オーナーのブレーンとなります。

税金以外の不動産経営や相続のお悩みも相談できます。

不動産税理士の選び方

不動産税理士とその他の税理士の違いは、「不動産税務」に特化しているかがカギになります。

より専門性が必要となる不動産税務にどれくらい向き合い、実績を出してきているかをよく確認することで最適な税理士に依頼することが可能になります。

実際に不動産税理士を選ぶ基準について詳しく説明します。

1.不動産税務に特化しているか？

不動産税務は専門性が極めて高い

不動産税務は特例や特殊な取扱いなどが多くありますので、毎日それを専門に行っていないと専門性を保つことができません。

かつて、優秀だった不動産税理士も、一般的な会社の顧問を専門としている事務所で１年位勤務すると、「もう不動産税務は分からないよ」という様になります。

一般的な会計事務所は実績数が少ない

一般的な会計事務所では、一人の税理士が20～30件位の顧問先（会社）を担当します。

その中に、不動産関係の会社はどの位あるでしょうか。実際には１社あるかないかです。

不動産税理士は顧問先の全てが、不動産会社、不動産管理会社などです。また確定申告においても、全ての確定申告が不動産オーナーの不動産所得の申告となります。

複雑な不動産の売却の申告や相続税等の土地の評価だけではなく、税務顧問や確定申告においても不動産税務の専門性は活かされます。

2.不動産オーナーの税務顧問や確定申告についても助言できるか？

不動産オーナーの税務顧問や確定申告についても、不動産税務特有の論点というのがあります。

例えば、修繕やリフォームを行った場合に、その支出した金額が経費になるのか、それとも資産計上をする必要があるか。資産計上するなら減価償却はどうなるか。税務調査ではどのような指摘を受ける可能性があるかなど。

不動産税理士はこのような不動産税務に精通しています。

また、不動産税理士であれば、ただ法人税等や所得税の申告書を作成するだけではなく、相続対策や不動産投資の観点から顧問先にアドバイスを行うことができます。

会社であれば、相続時の株価対策、社長からの借入金の対策、認知症対策などの論点がありますし、個人であれば不動産経営の法人化や生前贈与などの対策も考えられます。

また、不動産オーナーは資産家ですから、遺言書の作成は必須となります。

3.税金以外の不動産経営や相続対策のコンサルティングができるか？

税理士以外の士業や不動産コンサルタントと提携も

不動産税理士は、弁護士や司法書士などの他の士業や不動産コンサルタントなどと提携をしています。

不動産税理士は相談窓口となり、これらの専門家と協業して問題解決のサポートを行います。当然ですが、提携している専門家は不動産と相続に精通しています。

例えば、遺言書の作成であれば相続に精通している弁護士、認知症対策であれば民事信託に精通してる司法書士、不動産のご相談であれば売買・原状回復、土地活用等それぞれに特化した「士業御用達の不動産コンサルタント」をご紹介するといった感じです。

不動産オーナーの悩みを解決

不動産オーナーにとって、信頼できる不動産業者の選定はとても難しいと思います。実際に不動産税理士の立場から、「だまされている」などの残念な取引を目撃することがあります。

そういうことが発生しない「士業御用達の不動産コンサルタント」や不動産業者と不動産税理士は提携をしています。

原状回復やリフォームの相談も

また、修繕費等（原状回復、リフォーム）を現状より安くできる可能性のある不動産業者（管理会社を変更することなく、中間マージンを排除して職人に直接業務依頼することで費用が削減できる業者）や、火災保険の活用のチェックや申請まで行ってくれる不動産業者（ほとんどの不動産オーナーは火災保険を利用できていません）などをご紹介することで、不動産オーナーの不動産経営のお役に立つこともしています。

まとめ

この記事では、あまり聞きなれない「不動産税理士」について説明をしました。税理士も専門分野を持っている税理士と、持っていない税理士に分かれます。

さらに、その専門分野も医者のように分かれています。
怪我をしたら外科、お腹が痛ければ内科、喉が気になるのであれば耳鼻咽喉科に行くのと同じように、税理士も専門分野により使い分けることが大切です。

不動産オーナーの方であれば、不動産税理士に税務顧問や確定申告などを依頼し、不動産経営のブレーンにすることを検討されると良いと思います。

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※税務相談や確定申告の書き方などには対応していません。

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