マルイシ税理士法人の代表税理士の藤井幹久です。

被相続人もしくは被相続人と生計を一にしていた親族の住宅や事業などに使われていた宅地等のうち、一定の要件を満たすものについては、一定の面積まで相続税の課税価格を減額することができます。

これを、小規模宅地等の特例といいます。

この特例を用いると、最大で80％の評価額を減額することができますが、この「生計を一にする」とはどのような状態を表しているのでしょうか？単に同居して一緒に生活していればOKなのでしょうか？

またこの特例の対象となる宅地等を、子として兄弟で分けて相続した場合、お互いに特例は適用できるのでしょうか？

本記事では、「生計を一にする」とは具体的にどのような状態を指すのかを明確にしたうえで、小規模宅地等の特例の対象となる土地を、子として兄弟で分けて相続した場合どうなるのかを、宅地の種類ごとのパータンにより、できるだけ詳しくわかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例の”生計を一”の意味をわかりやすく説明

被相続人が生前に居住用や事業用、あるいは貸付事業用として使用していた土地だけでなく、被相続人と生計を一にしていた親族が居住用や事業用、貸付事業用などに使っていた土地も、小規模宅地等の特例の対象になります。

ですから、被相続人が所有していた不動産に長男が一人暮らしをしており、生計を一にしていたようなケースでは、長男が住んでいた土地が被相続人の居住用でなくとも、長男が相続すれば330㎡まで8割引にすることができます。

ではこの「生計を一にする」という言葉は、厳密にはどのような状態を表しているのでしょうか？言葉通り解釈すれば「生計を同じにする」ということになりますが、法律上はもう少し厳格に定義されています。

国税庁のホームページでは、「生計を一にする」ことを以下のように定義しています。

「生活の資」とは「生活するために必要な資金」のことですから、簡単に言うと、「家計が一緒であること」が「生計を一にする」という言葉の基本的な意味となります。

したがって、生計を一にしているかどうかを判断するためには、家計が一緒であるかどうかを判断しなければなりません。

親と同居していない子供は「生計ー」を満たしている？

前章で述べたように、「生計を一にする」とは、簡単に言うと同じ財布から生活に必要な資金を支出するということです。

したがって、被相続人と同居をしているかどうかは、生計を一にしていることを判定する際の要件にはなりません。

たとえば、子供が地方から東京の大学に進学して、一人暮らしをしているような場合を考えてみましょう。

子供は東京に、そして両親は地方に住んでいるわけですから、お互いに同居はしていません。

ですが、両親が子供に仕送りをし、そのお金で子供は大学に通っているのであれば、両親と同じ財布から出たお金で子供が生活をしていることに変わりありません。

したがって、このようなケースでは同居していなくても生計を一にしていることになります。

反対に、同居していても完全に家計は別で、食費はもちろんのこと電気代や電話代なども厳密に分けられているようなケースであれば、これも生計を一にしているとは言えません。

所得税基本通達 2-47では、「生計を一にする」の意義を以下のように述べています。

法に規定する「生計を一にする」とは、必ずしも同一の家屋に起居していることをいうものではないから、次のような場合には、それぞれ次による。

（1）　勤務、修学、療養等の都合上他の親族と日常の起居を共にしていない親族がいる場合であっても、次に掲げる場合に該当するときは、これらの親族は生計を一にするものとする。

イ　当該他の親族と日常の起居を共にしていない親族が、勤務、修学等の余暇には当該他の親族のもとで起居を共にすることを常例としている場合
ロ　これらの親族間において、常に生活費、学資金、療養費等の送金が行われている場合

（2）　親族が同一の家屋に起居している場合には、明らかに互いに独立した生活を営んでいると認められる場合を除き、これらの親族は生計を一にするものとする。

引用タグ：国税庁ホームページ「生計を一にしているもの」の意義

ここまで述べてきた話を踏まえたうえで、次章より、小規模宅地等の特例の対象となる土地を兄弟で相続した場合どうなるのかを土地の種類ごとに考えてみます。

住んでいた土地の特定居住用宅地等

1つ目は、特定居住用宅地等についてです。被相続人が住んでいた自宅の土地を、子として兄弟で相続した場合、小規模宅地等の特例がどうなるのかについて解説します。

要件

はじめに、特定居住用宅地等として特例を受けるための要件を整理しておきましょう。

要件は、以下の３つとなります。

①土地の要件

特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を受けるために、まず必要となる要件は、被相続人（もしくは被相続人と生計を一にしている親族）が自宅として住んでいた建物の建っている土地であることです。

ですから、たとえば被相続人の土地であっても、それが別荘の土地であったり、別宅として子供などに貸していた土地であったりする場合は、特定居住用宅地等とはなりません。

②広さの要件

次に必要となる要件は、土地の広さです。土地の評価額に関してはどれだけ高額でも大丈夫ですが、特定居住用住宅地等として特例の対象となるのは330㎡までです。

したがって、特例の対象となる土地が330㎡を超える場合は、330㎡までは相続税評価額が80％引きとなり、それを超える部分に関しては通常の評価額となります。

③相続人の要件

特例の適用を受けるためには、対象となる土地を相続する人が以下のどれかに該当しなければなりません。

なお、家なき子特例の要件の詳細については、別記事で解説しております。

このように、土地、広さ、相続人の３つの要件をすべて満たした場合、被相続人（もしくは被相続人と生計を一にしている親族）の自宅の土地に対して、小規模宅地等の特例を適用することが可能となります。

計算方法

例として、土地の広さが330㎡、評価額が2億円で、小規模宅地等の特例の要件をすべて満たしている場合、減額後の評価額がどのようになるのかを計算してみます。

ちなみに、評価額は同じ2億円でも土地の広さが660㎡の場合は、特例の対象となる部分とそうでない部分に分けて計算し、最後に合算します。

具体的な計算は、以下のようになります。

では次に、これらの基本的な計算方法を踏まえたうえで、この土地を子として兄弟で相続した場合どうなるのかを考えてみます。

兄弟で相続した場合不公平にならない？

被相続人の自宅の土地を子として兄弟で相続した場合、考えられるパターンは以下の4つです。

では、それぞれのパターンについて考察してみましょう。

1.兄は相続人の要件を満たし、弟は満たしていない場合

1.兄は要件を満たしているわけですから、兄が相続した部分に関しては、上述の計算方法により330㎡までを80％評価減し、それを超える部分に関しては通常通りの評価額とします。

いっぽう、弟は相続人としての要件を満たしていないわけですから、弟が相続した土地に関しては小規模宅地等の特例が使えません。

したがって、通常の評価額となります。

2.兄は相続人の要件を満たさず、弟は満たしている場合

2.2は1と反対ですから、兄が相続した部分は通常の評価額となり、弟が相続した部分のみが小規模宅地等の特例の対象となります。

3.兄も弟も相続人の要件を満たしている場合

3.兄も弟も要件を満たしているわけですから、どちらも相続した土地に対して小規模宅地等の特例を適用することができます。

ただし、兄と弟のそれぞれが上限330㎡まで80％減額してもらえるのではなく、2人合計で330㎡まで減額してもらえる点に注意しなければなりません。

お互いが相続した土地の合計が330㎡を超えるような場合は、どちらがどれだけ特例を適用するかは話し合いで決めます。

したがって、話し合い次第で、お互いの土地の評価額は大きく変わります。

これを、簡単な設例を用いて計算してみましょう。

たとえば、被相続人の自宅であった400㎡（評価額1億円）を兄弟で200㎡ずつ相続したとします。

兄弟どちらも相続人の要件を満たしているわけですから、お互いにあわせて330㎡までは小規模宅地等の特例が使えます。

これを、兄が180㎡、弟が150㎡特例を活用した場合、それぞれが相続した土地の評価額は以下のようになります。

4.兄も弟も相続人の要件を満たしていない場合

4.兄も弟も相続人としての要件を満たしていないわけですから、どちらも小規模宅地等の特例を使うことはできません。

したがって、どちらも通常の評価額となります。

事業をしていた土地の特定事業用宅地等

2つ目は、特定事業用宅地等についてです。特定事業用宅地とは、被相続人が生前に事業で使っていた土地のことをいいます。

具体的には、以下のどちらかに該当する土地が、特定事業用宅地等となります。

たとえば、被相続人が所有する土地に被相続人が経営する工場や店舗などが建っている場合などが、特定事業用宅地等になります。

特定事業用宅地等に関しては、一定の要件を満たした場合、上限400㎡まで評価額を80％引きにしてもらうことができます。

要件

特定事業用宅地として小規模宅地等の特例を受けるためには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

ただし、被相続人と生計を一にする親族が事業に使っていた土地の場合は、以下の要件も満たさなければなりません。

また、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された土地は原則として小規模宅地等の特例の対象外となりますが、以下の条件を満たした場合は相続開始前3年以内に供された土地に該当せず、特例の対象とすることができます。

計算方法

では、設例を用いて実際に計算をしてみます。

特定事業用宅地等に該当する800㎡の宅地（評価額１億円）を、子として400㎡ずつ兄弟で相続した場合を考えてみましょう。

上述のように特例事業用宅地等に該当する宅地は、400㎡まで特例を使うことができます。

兄弟で相続する場合は、どちらがどれだけの特例を使うのかは協議によって決められるため、ここでは仲良く200㎡ずつ使うとします。

その場合、以下のような計算になります。

したがってこのケースでは、小規模宅地等の特例を使うことにより、本来１億円の評価額の土地が、3,000万円＋3,000万円＝6,000万円に評価減してもらうことができました。

事業をしていた土地の特定同族会社事業用宅地等

3つ目は、特定同族会社事業用宅地等です。

特定同族会社事業用宅地とは、被相続人をはじめとする親族が50%超の株式を有しているオーナー企業が事業用に使っている宅地のことをいいます。

特定同族会社事業用各地等も、一定の要件を満たした場合は、特定事業用宅地等とあわせて上限400㎡まで評価額を80％引きにしてもらうことができます。

要件

特定同族会社事業用宅地等として小規模宅地等の特例を受けるためには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

計算方法

こちらも、設例を用いて実際に計算をしてみます。特定同族会社事業用宅地等に該当する800㎡の宅地（評価額１億円）を、子として400㎡ずつ兄弟で相続した場合を考えてみましょう。

ただし、今回は弟が要件を満たしていないものとします。

その場合、計算は以下のようになります。

このケースでは弟が要件を満たしていないため、小規模宅地等の特例を使えるのは兄だけです。

したがって、兄は相続した土地の評価額が80％下がり、1,000万円になります。

これに対し、弟は小規模宅地等の特例が使えないため、評価額は通常通りの5,000万円となってしまいます。

貸していた土地の貸付事業用宅地等

4つ目は、貸付事業用宅地等についてです。

貸付事業用宅地等とは、被相続人や生計を一にする親族が、住宅アパートの貸付や駐車場などの不動産投資に使っていた宅地のことをいいます。

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の要件を満たすと、土地の評価額を上限200㎡まで50％減額してもらうことができます。

ではこちらも、早速要件から確認してみましょう。

要件

貸付事業用宅地等として特例を受けるための要件はかなり厳しく、相続開始前はもちろんのこと、相続開始後にも満たさなければならない要件があります。

そこで、要件をこの2つに分け、さらに細かく確認していきます。まずは相続開始前からです。

・相続開始前に満たすべき要件

貸付事業用宅地等として特例を受けるために、相続開始前に満たさなければならない要件は、以下の4つです。

相続前にこれらの要件をすべて満たさなければ、貸付事業用宅地等として特例を受けることはできません。

次は、相続開始後の要件です。

・相続開始後に満たすべき要件

貸付事業用宅地等として特例を受けるために、相続開始後に満たさなければならない要件は、以下の2つです。

相続後にこれらの要件をすべて満たさなければ、貸付事業用宅地等として特例を受けることはできません。

相続前と後とで合計6つもあるため、他と比べかなり厳しく定められていることが分かります。

計算方法

貸付事業用宅地等を子として兄弟で相続する場合も、基本的にこれまで述べてきたものと同様に計算すれば問題ありません。

しかし、他の特例と併用する場合は、注意しなければなりません。

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等の宅地を小規模宅地等の特例で併用する場合は、どちらも限度面積まで目一杯使うことができます。

したがって、特定居住用宅地等は330㎡、特定事業用宅地等は400㎡をそれぞれ適用することが可能です。

しかし、これらと併せて貸付事業用宅地等の特例も使おうとする場合は、特例居住用宅地等と特例事業用宅地等のように完全併用することはできません。

そのため、以下の算式によって限度面積を求める必要があります。

兄弟で相続する場合は、この算式によって算定された限度面積の範囲内で、貸付事業用宅地等の特例を使って減額計算を行います。

まとめ

小規模宅地等の特例を兄弟で相続した土地に適用するためには、本記事で述べたように、土地の種類に応じた要件と照らし合わせ、限度面積の範囲内で計算をしなければなりません。

上手に活用すれば相続税をかなり減額できるだけに、積極的に活用することをおすすめします。

ただし、要件の判定や実際の計算はかなり複雑なため、計算などに自信のない方は相続専門の税理士に相談してみると良いでしょう。

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