借地の地代相場とは？調べ方・算出方法と不動産税理士が解説

この記事の執筆者：税理士藤井幹久

マルイシ税理士法人の代表税理士です。責任者として、相談業務から申告実務までの税理士業務に取り組んでおります。また、不動産税務と相続税・相続対策を主として、提携の税理士やコンサルタント及び弁護士等の他の士業と協業しながら、「不動産と相続」の問題解決に努めております。

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使用していない土地を有効活用するために、第三者に貸そうと思った場合「どれぐらいの地代になるのだろう？」「地代相場を計算するにはどうすればいいのだろう…？」と疑問が湧いてくるでしょう。
どのぐらいの地代収入が得られるか分かれば、土地活用すべきかどうか判断が付きやすくなります。そのため、地代相場の計算方法を学んでおきましょう。
今回は借地契約する上での地代相場の調べ方、計算方法を不動産税理士が解説します。お持ちの土地が、どれぐらいの価格で貸せるのか気になる方は、記事を読んでみてください。

地代とは？地代の種類

最初に、第三者に土地を貸す場合は「借地」と「底地」に分けられることを覚えておきましょう。

借地：借主が建物を建てるために借りる土地
底地：地主が所有している土地

つまり、第三者に貸す土地には借地権割合（借地が何割を示すか）が定められています。土地が「借地」と「底地」から成り立つことを踏まえて、地代相場を考えていきます。

通常の地代

通常の地代とは、底地部分の使用料をいいます。
借地契約を締結するときに、借主が地主に権利金を一括で支払って借地部分を購入し、契約後に底地部分の使用料を支払っていきます。

通常の地代の計算式
土地の価額×（1-借地権割合）×6%

相当の地代

相当の地代とは、借地と底地を合わせた使用料をいいます。
親族間で借地契約を締結する場合は、権利金が支払われないケースが多いです。このような場合は、借地と底地を合わせた使用料を支払ってもらう必要があります。

相当の地代の計算式
土地の価額×6%

実際の地代

実際の地代とは、借主が地主に実際に支払っている地代をいいます。
通常の地代や相当の地代で、借地と底地の使用料金を決める方が、双方が納得しやすいです。しかし、地代に関して法律で規制はされていないため、地主と借主が合意すれば、いくらに設定しても問題がありません。双方が合意した上で、借主が支払っている地代を実際の地代といいます。

地代の相場

地代の相場はどれぐらいが妥当なのでしょうか？地主が決めた条件で借地契約が締結されるのは稀のため、大まかな地代の相場を把握しておきましょう。

借地契約の大まかな地代相場

所有している土地を第三者に貸す場合、どれぐらいの地代収入が得られるのか大まかに計算したい場合の計算式は以下の通りです。

住宅で利用する場合：土地価額×2～3％（年額）
店舗・事務所で利用する場合：土地価額×4～5％（年額）

上記はあくまでも目安のため、土地を貸すかどうか悩んだときの参考程度に留めておくようにしましょう。

普通借地権の地代相場

普通借地権とは更新ができる借地権をいいます。契約満了時に地主が更新を拒否する正当な事由を持っていなければ、借主の希望により権利が更新できます。普通借地権は利用目的に制限がかけられていません。

地代相場は住宅で利用する場合は固定資産税の3～5倍、商業施設で利用する場合は固定資産税の5～8倍が妥当と言われています。普通借地権の地代相場は非常に安いです。そのため、契約時に土地価格の70％程度の権利金をもらえます。また、以下のような一時金を受け取ることもできます。

【普通借地権で発生する一時金】

一時金の種類	相場
条件変更承諾料	更地価格の10％
譲渡承諾料	借地権価格の10％
更新料	年間地代の10倍
建て替え・増改築承諾料	更地価格の3％

事業用定期借地権の地代相場

事業用定期借地権とは一定期間、事業のために土地を利用する権利をいいます。借主は事業用の目的でしか土地を活用できません。
事業用定期借地権は相当の地代（借地と底地を合わせた使用料）で考えるのが一般的で、地代相場は土地価格の6％となります。

一般定期借地権の地代相場

一般定期借地権とは一定期間、居住のために土地を利用する権利をいいます。借主は住居目的で土地を活用するケースが多いです。つまり、借地上で収益事業を行っておらず、借主の地代支払い能力は低いため、事業用定期借地権の地代相場より安くなります。一般定期借地権の地代相場は土地価格の2～3％です。

地代の計算方法とは？

地代の相場を把握するのは簡単ですが、適切な地代を算出することは非常に難しいです。なぜなら、地代は複数の計算方法を用いて総合的に算出するのが正しい方法だからです。そのため、どのような計算方法があるかを理解しておきましょう。
（※以下の地代の計算方法を組み合わせて適切な地代を算出していきます。）

固定資産税・都市計画税から算出する

固定資産税に相場の倍率を掛けることで地代相場を算出できます。計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額×固定資産税・都市計画税の税率×相場の倍率

毎年4月～6月に送付される固定資産税通知書に添付されている課税明細書に固定資産税評価額が記載されています。固定資産税の税率は市区町村で異なるため役所やインターネットで調べましょう。また、相場の倍率は住宅地の場合は3～5倍、商業地の場合は5～8倍となります。

路線価を使って算出する

路線価（道路に面する宅地の1㎡当たりの価額）から、地代相場を算出できます。計算式は以下の通りです。

更地価格(路線価×0.8)×1.5～3.0％

路線価は毎年7月1日に発表されて改訂されます。そのため、路線価が変動している場合は、直近3年間の路線価の平均値を使用しても構いません。

積算法を用いて算出する

積算法を用いて地代相場を算出できます。計算式は以下の通りです。

更地価格（路線価×0.8）×期待利回り＋必要経費

更地価格を路線価×0.8で求めた上で、期待利回りを乗じます。期待利回りは2％程度に設定するケースが多いです。計算した金額に「固定資産税や都市計画税」「土地の維持管理費用」「保険料」を足して計算します。
※積算法で地代を算出したい場合は、不動産業者や不動産鑑定士に依頼するようにしましょう。

収益分析法を使って算出する

収益分析法とは、借主の事業の売上高を分析して、どの程度の利益を上げるかを求め、地代相場を決める方法をいいます。一般的に借主が個人ではなく法人の場合に使われる計算方法です。売上が見込めそうな場合は地代を高く設定して、売上が見込めなさそうな場合は地代を低く設定します。
収益分析法で地代の相場を決めるのは、専門家でも簡単にできることではありません。そのため、収益分析法で地代相場を決めたい場合は、専門家に相談するようにしましょう。

賃貸事例比較法(取引事例比較法)を使って算出する

賃貸事例比較法（取引事例比較法）とは、3つ以上の類似事例を集めて、地代相場を決めていく方法です。所有している土地の環境や広さなど、条件が近い土地の事例を集めて、地代を計算していきます。不整形地など特殊な場合は、類似事例を探すことが難しく、賃貸事例比較法(取引事例比較法)の使用はできません。

関連記事不動産の相続税の計算方法とは？土地建物の評価方法や特例についても解説

地代相場は定期的に見直すことが重要

借地契約を締結したら放置されがちですが、定期的に地代が適切であるかを見直すようにしましょう。なぜなら、地代相場は周辺環境や経済情勢の変化で変わることがあるためです。地代を見直さなければ、損をしてしまう恐れがあるため注意してください。ここでは、どのようなタイミングで地代相場を見直せばよいかを解説します。

周辺環境や経済情勢の変化で地代は変動する

周辺環境や経済情勢の変化で地代は変動するため、以下に該当するときは見直しをしましょう。

【地代を見直すタイミング】

インバウンド需要が見込めていて人口が増加しているとき
土地開発により利便性が向上したとき
交通機関が整備されて利便性が向上したとき

住みやすい街となり住民が増えれば、地価が上昇するため、今よりも高い地代を請求できます。

借主の合意で値上げが可能

借主の合意があれば、地代の値上げができます。しかし、地代の値上げに応じてくれる借主は少なく嫌がられてしまうでしょう。そのため、借主が地代の値上げに納得できる証拠を提示して値上げ交渉をしていきます。

【地代の値上げを納得させるための証拠例】

固定資産税納付書で固定資産税・都市計画税が上昇したことを証明する
国土交通省の土地総合情報システムを活用して土地の価格が上昇していることを証明する
近隣で条件が似ている土地と地代が極端に異なることを証明する

地代を改訂したい理由、証拠集めを終えたら、借主に誠意を持って説明しましょう。
（※地代の改定で揉めたくない場合は、借地契約書に地代の見直しがある旨を記載しておくことをおすすめします。）

地代を改定する際の計算方法

地代を見直す場合は、3つの計算方法が利用できます。

差額配分法

現在の地代と改定後の地代の差額に注目して適正な地代を決める
計算式：（現在の地代＋改定後の地）÷2

利回り法

不動産の収益に必要経費を足して適正な地代を決める
計算式：土地価格×利回り＋必要経費

スライド法

物価の上昇など変動があった場合に地代を改定する
計算式：（土地価格－必要経費）×物価変動率＋現在支払っている経費

地代の相場に関してよくある質問

最後に地代の相場に関してよくある質問をご紹介します。

Q.地代にかかる税金を教えてください

借地契約を交わす上で、土地の固定資産税はどちらが支払うか気にされる方が多いですが、地主が支払うことになります。なぜなら、土地の所有者は地主のためです。
しかし、土地に借主が住宅を建てた場合、小規模住宅用地とみなされて固定資産税が1/6に軽減されます。地代の安定収入が得られ、固定資産税の負担も軽減されます。
また、地代収入は所得税・住民税の課税対象となるため注意しましょう。

Q.借主が地代改定に承諾しない場合の対処法は？

一般的には、地主が地代改定の根拠となる証拠を提示すれば、借主が承諾してくれます。または、2者間で話し合いをして妥協点を見つけることが妥当と言えるでしょう。しかし、借主が地代改定に承諾しないケースもあります。
借主が地代改定に承諾しない場合は、以下のように対処していきます。

【借主が地代改定に承諾しない場合の対処法】

地代改定の根拠となる資料を準備する
内容証明郵便を送り地代改定の意思表示をする
裁判所に申し立てをする
裁判所の調停で合意できない場合は訴訟する

Q.地代決めで損をしたくない場合はどうすればいいですか？

地代決めで損をしたくない場合は、不動産に詳しい専門家(不動産業者や不動産鑑定会社)に相談をしましょう。不動産に詳しい専門家に相談をすれば、厳密な計算をしてもらえます。
例えば、積算法の期待利回りが2％ではなく4％の場合、2倍近くの地代収入が得られることになります。
借地契約を締結すると、長期に渡って地代を得ることになるため、少しでも損をしないためにも専門家に地代相場を計算してもらうようにしましょう。