皆さん、こんにちは。
マルイシ税理士法人の税理士の鈴木雅人です。

親子間なので時価相場よりも安い価格で不動産を売買をしようとしている方や、自分や親族の設立した法人に時価相場安い価格で不動産を売買しようとしている方もいるのではないでしょうか。
時価よりも安い価格で売却した場合には、「低額譲渡」といい、税務上、時価で課税されてしまう場合などがあります。
今回は、毎年100件以上の、不動産の譲渡の相談を受けている経験から、この低額譲渡課税について分かりやすく解説していきます。

低額譲渡とは

低額譲渡とは「時価」よりも低い金額で相手に財産を売却することです。
親子間の売買ではよく行われることもあると思います。

低額譲渡が行われると、買い手側は時価と実際の取引価格の差額分の利益を得ていることになり、税務では、この利益を税金の課税対象にしています。

発生する税金の種類は、法人・個人の組み合わせによって、贈与税・所得税・法人税に分かれます。

贈与税が課税されるケース

個人の間で低額譲渡が行われた場合、時価と売買価格の差額分の贈与があったものとみなされ、買い手側に贈与税が課税されます。
贈与税において低額譲渡という言葉は正式にはなく、税法上、「著しく低い価額の対価で利益を受けた場合」に贈与があったとみなすこととされています。
著しく低い価額にあたるかどうかは金額による明確な基準がないため、個別判断が必要です。
なお、経済力のない買い手が扶養義務者から財産を購入した場合であれば、贈与とみなされない場合があります。

所得税が課税されるケース

法人と個人の間で低額譲渡が行われた場合、個人側には所得税が課税されます。
まず、個人が買い手側である場合、時価と売買価格の差額分の贈与があったものとみなされますが、法人からの贈与は贈与税ではなく所得税の一時所得になります。
ただし、個人がその法人と雇用関係のある人（役員や従業員）であれば、給与所得になります。
注意が必要なのは個人が売り手、法人が買い手であるケースです。
個人から法人に時価の2分の1に満たない金額で資産を売却すると、売り手である個人側は時価で売却したものとみなされ、時価で譲渡所得を計算しなければなりません。

法人税が課税されるケース

法人が買い手側である場合、時価によって資産を取得したものとして時価と売買価格の差額を法人の受贈益とします。
この受贈益は、法人税の課税対象になります。
著しく低い価額や時価の2分の1未満などの基準に関係なく行われる処理です。

低額譲渡をケース別に解説

上記のとおり、低額譲渡では買い手側が得られる経済的な利益に着目し、法人税・贈与税・所得税がかかるしくみになっています。
これを一覧にすると下記のようになります。

以下、課税対象となる金額をイメージしやすいよう、土地（時価1,000万円、取得価額700万円）を400万円で売却した（著しく低い価額にあたるものとします）と仮定し、ケース別に解説します。

個人→個人

・売り手

個人が物を売却して利益を得た場合、譲渡所得が発生し、所得税の対象になります。
低額譲渡かどうかに関係なく行われる税務です。

収入金額は売買価格の400万円、取得費とは主に売却した物の購入価額、譲渡費用は売却時にかかった費用になります。
仮に取得費が700万円であれば、譲渡所得は発生しません。
不動産売却時の取得費となるものについては、こちらの記事も参考にしてください。

・買い手

時価（1,000万円）と売買価格（400万円）の差額が贈与とみなされ、贈与税の課税対象になります。

個人→法人

・売り手

売り手が個人・買い手が法人であり、かつ、売買価格が時価の2分の1を下回ることから、売り手側は時価を収入金額とみなして譲渡所得を計算します。
この場合、1,000万円から取得費と譲渡費用を差し引いた額が売り手の譲渡所得になります。（計算式は「個人→個人」を参照）

・買い手

時価（1,000万円）と売買価格（400万円）の差額が、受贈益として法人税の課税対象になります。

法人→個人

・売り手

時価（1,000万円）が取得価額（700万円）よりも大きいため、その差額が法人の売却益として計上され、法人税の課税対象になります。
なお、売り手は、時価（1,000万円）と売却代金（400万円）の差額分だけ損をしていますが、これについて、買い手が雇用関係のない個人であれば寄附金、役員や従業員であれば給与として費用計上します。
低額譲渡かどうかに関係なく行われる処理です。

ただし、寄附金には損金算入限度額があり、ほとんど損金に算入できません。
また、買い手が役員であれば役員賞与の扱いになり、この場合も損金に算入できません。

・買い手

時価と売買価格の差が個人に対するみなし贈与にあたりますが、法人からの贈与は贈与税ではなく所得税の対象になります。
所得の種類は、買い手が雇用関係のない個人であれば一時所得、役員や従業員であれば給与所得になります。

法人→法人

・売り手

時価（1,000万円）と取得価額（700万円）の差額が、売却益として法人税の課税対象になります。
また、売却代金と時価の差額は寄附金になります。（「法人→個人」参照）

・買い手

時価（1,000万円）と売却代金（400万円）との差額が、受贈益として法人税の課税対象になります。（「個人→法人」参照）

課税される理由

課税の公平を図るためです。
仮にみなし贈与のルールがなければ、1円でも価格をつければ贈与税を回避できるという話になります。
これでは明らかに課税のバランスがとれていません。
また、売り手側のみなし譲渡には、そもそも譲渡所得の本質が資産の値上がり益に対する課税であるという点に理由があります。

仮にみなし譲渡のルールがなく、低額で取引すれば本来課税されなければならない値上がり益をいくらでもなかったことにできるのなら、やはり租税回避の温床になります。
そうした不公平な課税が起こらないよう、低額譲渡については、著しく低い価額に対するみなし贈与や法人に時価の2分の1未満で譲渡した際のみなし譲渡のルールを設け、時価をベースに課税しているのです。

時価とは

通常、物の価格は、市場の競争のもと需要と供給によって形成されます。
この価格のことを「時価」といいます。
税務上の時価は、抽象的な概念ですが、主に相続税や贈与税の財産評価に用いられる「財産評価通達」では、時価について以下のように定義しています。

“それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額”
（引用）国税庁HP:財産評価通達1

値引き販売との違い

「値引き販売」とは、もとの定価よりも低い価格で商品をお客さんに販売することをいいます。
たとえば、賞味期限の近い食品や季節によって需要のなくなる用品が売れ残っている場合に行われることが一般的です。
こうした一般的な値引き販売は、売り手の需要とマッチする金額まで取引価格を引き下げているにすぎず、値引後の価格がその時点の市場価格、イコール時価になると考えられます。
そのため、一般的な値引き販売は時価による売買であり、低額譲渡のような税金の問題は生じません。

まとめ

税務調査では、親子間や同族会社間で資産の売買価格が時価でのやり取りとなっているかどうかをチェックすることが考えられます。
親しい相手や経済的に特別な関係のある相手と取引をするときは、「不特定多数との間でもこの価格で売買が成立するか」を考えてみましょう。
他人とは絶対に成立しないような低い価格であれば、低額譲渡にあたる可能性があります。
時価や著しく低い価額の基準がわかりづらいため、課税リスクを避けるには税理士に相談しながら個々のケースで判断することをおすすめします。

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